Qui n’a jamais rêvé de pouvoir vivre sans travailler ? Si c’est ce qu’on espère en jouant au loto, il existe aussi une autre solution : les revenus passifs. C’est-à-dire toucher régulièrement de l’argent qui ne provient pas d’un salaire, mais de ses investissements. Mais ces revenus sont-ils réellement passifs ? Investir peut aussi demander du temps, de l’énergie, l’apprentissage de nouvelles compétences, un suivi régulier… Bref, cela peut devenir un nouveau travail à plein temps !
La meilleure source de revenus passifs sera donc celle qui s’avérera la plus lucrative, mais avec le minimum d’engagement personnel. C’est ce ratio rentabilité / passivité qui va nous guider pour passer en revue les solutions de revenus passifs les plus efficaces.
➡️ Dans cet article, je décortique les meilleurs placements pour dégager des revenus passifs, et je vous donne ceux à privilégier selon votre profil, le rendement attendu, et le niveau d’investissement personnel souhaité.
Des revenus vraiment passifs ?
Un revenu passif est une somme d’argent perçue de façon régulière, sans avoir à fournir d’effort. Le rentier est la figure emblématique de celui qui vit uniquement de revenus passifs. Tout le contraire d’un revenu actif, comme le salaire, qui dépend directement du nombre d’heures travaillées au quotidien.
Mais en réalité, il existe peu de revenus réellement passifs, si ce n’est peut-être l’héritage ! Pour récolter les fruits d’un investissement, il faut mettre en place une stratégie qui demande du temps et de l’énergie au moins au départ, mais aussi souvent par la suite.
Il faut également distinguer les revenus passifs totaux, qui couvrent l’intégralité de vos besoins, et les revenus passifs partiels, qui ne vous permettent pas totalement d’arrêter de travailler, mais vous fournissent un complément de salaire.
Bourse, immo, laverie… Les meilleures sources de revenus passifs
La Bourse : le seul vrai revenu passif ?
Commençons par ce qui est sans doute la seule source véritable de revenus passifs : l’investissement en Bourse. Cette solution est en effet la meilleure sur notre ratio coût (personnel) / bénéfice :
- sur l’aspect “”revenus” : les actions sont historiquement le placement le plus rentable sur le long terme, comme le montre par exemple l’étude annuelle de l’IEIF (40 ans de performances comparées). En moyenne, on peut espérer 8% à 8,5% de rendement par an sur la durée.
- sur l’aspect “passifs” : l’investissement en Bourse de façon passive (via des ETF) demande très peu de temps : on peut ravoir son allocation une fois par an pour s’assurer qu’elle est toujours en accord avec nos objectifs, mais le reste du temps on laisse faire !
Reste que pour que votre stratégie soit couronnée de succès, il faut respecter quelques bonnes pratiques :
- Être diversifié : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, autrement dit être investi le plus largement possible, afin que l’éventuelle sous-performance d’une région ou d’un secteur soit compensée par les autres. Ça tombe bien, c’est ce que permettent les ETF, toujours investis dans un panier de plusieurs centaines voire milliers d’actions.
- Comprendre qu’il s’agit d’un rendement long terme : un investissement en Bourse ne va pas générer tout de suite des revenus passifs (sauf dividendes, voir plus bas), le but est de constituer un capital suffisant pour pouvoir ensuite en tirer des revenus pour plusieurs années. Il est donc nécessaire d’avoir un horizon long terme pour éviter la volatilité de la Bourse au jour le jour.
- Éviter les frais : pour ne pas amputer le rendement de votre investissement, mieux vaut réduire au maximum les frais, en choisissant parmi les meilleurs PEA et les meilleurs CTO du marché.
Faut-il chercher les dividendes ou la valorisation de vos actions ?
Une action a deux sources de rendement :
- le dividende : une rémunération versée aux actionnaires à échéance régulière, mais qui dépend des résultats de l’entreprise et de la décision de son conseil d’administration.
- la valorisation du cours de l’action : si le cours d’une action monte, vous pouvez espérer la revendre plus cher que vous ne l’avez achetée et dégager une plus-value.
A priori, ce sont les dividendes qui correspondent le plus à l’idée qu’on se fait des revenus passifs, car ils sont versés régulièrement. Et surtout, ils peuvent être touchés dès la première année, tandis que la valorisation d’un portefeuille prend du temps.
🚨 Toutefois, il est difficile de fonder toute sa stratégie sur les dividendes. D’abord, car ils sont incertains (rien ne dit qu’une entreprise en versera tous les ans), et surtout, il faudra investir beaucoup pour espérer dégager un revenu réel : les ETF à dividendes aristocrates (composé uniquement d’entreprises championnes en la matière) affichent un rendement moyen du dividende d’environ 4%, ce qui signifie qu’il faut investir 400 000 € pour dégager un revenu de 16 000 € par an, soit environ 1 333 €/mois avant fiscalité.
➡️ Un portefeuille d’ETF bien diversifié comprendra à la fois des actions à forts dividendes, et d’autres qui n’en versent pas du tout, mais qui ont tendance à s’apprécier davantage (comme celles des entreprises de la tech). À vous de choisir si vous souhaitez toucher ces dividendes (avec un ETF distributif) ou qu’ils soient réinvestis dans l’ETF (ETF accumulatif). Pour arriver plus rapidement au capital souhaité, mieux vaut privilégier la seconde option, pour faire jouer les intérêts composés.
La Bourse ne vous permettra pas de générer des revenus passifs du jour au lendemain. L’objectif est plutôt d’arriver à un capital qui vous permettra d’en retirer tous les ans une partie pour compléter vos revenus. Les deux grands avantages de ce placement sont sa performance à long terme, et le peu de temps et d’énergie qu’il demande. Dans notre formation Bourse, Hugo vous explique comment constituer un portefeuille qui ne vous demandera pas plus de quelques minutes par an de gestion.
Combien faut-il investir en ETF pour générer 500 €, 1 000 € ou 2 000 € par mois ?
| Revenu mensuel visé | Revenu annuel nécessaire | Montant à atteindre (règle des 3%)* | Montant à placer par mois pour y arriver en 20 ans |
|---|---|---|---|
| 500 € | 6 000 € | 198 000 | 330 € |
| 1 000 € | 12 000 € | 396 000 | 657 € |
| 2 000 € | 24 000 € | 792 000 | 1315 € |
L’immobilier : la solution évidente pour générer des revenus passifs ?
Quand on pense placement pour des revenus passifs, l’immobilier vient vite à l’esprit. Sur le papier, c’est vrai : vous investissez dans un bien que vous louez et les loyers atterrissent dans votre poche. En prime, pas besoin d’attendre d’obtenir le capital nécessaire comme en Bourse : grâce à l’effet de levier du crédit, vous pouvez acquérir un bien sans mobiliser vos propres fonds et touchez de suite des loyers.
Toutefois, l’investissement locatif traditionnel est loin d’être une activité passive ! Il était en effet nécessaire :
- de se déplacer pour trouver le ou les biens à acheter, calculer leur rentabilité,
- de sélectionner les locataires,
- de réaliser ou payer les travaux qui incombent au propriétaire (changement d’un ballon d’eau chaude, remplacement des fenêtes, isolation, volets, etc.),
- de mettre régulièrement le bien aux normes, etc.
Bref, être propriétaire bailleur peut vite devenir un emploi à plein temps, surtout avec la gestion de plusieurs biens. La rentabilité, elle, peut être au rendez-vous : elle se situe en moyenne entre 4% et 6%, mais brute d’une fiscalité souvent élevée. On conseille de ce fait de viser plutôt un rendement brut supérieur à 8%.
Heureusement, il existe des solutions pour bénéficier des revenus de l’immobilier avec moins de contrainte ⤵️
Les SCPI : des revenus réguliers sans contraintes
Pour investir en immobilier en y consacrant moins de temps et d’énergie, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont une bonne option. L’objectif de ces fonds est d’acheter de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, etc.), de les louer, et de reverser les loyers perçus aux investisseurs. Mais c’est la société de gestion qui s’occupe de toutes les contraintes locatives : recherche des biens, des locataires, les travaux, etc.
Avec les meilleures SCPI actuelles, vous pouvez viser jusqu’à 7% de rendement, et une fiscalité allégée avec des SCPI européennes. Et pour un rendement net encore plus intéressant, il est également possible de loger ses parts de SCPI dans son assurance vie, on vous en dit plus ici : SCPI en direct ou en assurance vie, comment choisir ?
L’autre possibilité, si vous souhaitez rester sur un investissement locatif traditionnel mais avec davantage de passivité, est de faire appel à une entreprise proposant un service d’investissement locatif clé en main.
L’immobilier est un placement qui a ses mérites pour générer des revenus passifs. D’abord, grâce au crédit, vous pouvez y accéder rapidement, et la rentabilité peut être au rendez-vous. L’investissement locatif traditionnel est à éviter si vous visez la passivité totale, mais si cela ne vous dérange pas de mettre la main à la pâte (travaux, décoration, services aux locataires, etc.) votre investissement personnel peut devenir un moteur de rentabilité.
| Revenu mensuel visé | Revenu annuel nécessaire | Montant à placer (rendement de 7%) |
|---|---|---|
| 500 € | 6 000 € | 85 800 € |
| 1 000 € | 12 000 € | 171 600 € |
| 2 000 € | 24 000 € | 343 000 € |
Parkings, caves, box… Des investissements passifs avec un petit budget
Même si les parts de SCPI peuvent être achetées à crédit, le ticket d’entrée reste conséquent pour dégager des revenus passifs confortables. Heureusement pour les plus petits budgets, d’autres solutions d’investissement immobilier à moindre coût existent, comme la location de cave ou de places de parking.
✅ Pour certains investisseurs, il n’y aura même aucune mise de départ, puisque vous pouvez louer votre propre cave ou place de parking si vous ne vous en servez pas. Et ce, y compris si vous êtes locataires, à condition d’obtenir l’accord de votre propriétaire.
Un ratio passivité / rentabilité intéressant ?
La rentabilité de ces placements va dépendre énormément de leur emplacement, et du besoin d’espace supplémentaire qui s’y exprime. La demande est logiquement plus forte dans les grandes villes, où les particuliers comme les entreprises cherchent des extensions à leurs petites surfaces, ou des solutions de parking permanentes quand l’offre de stationnement se raréfie ou devient payante.
⚠️ Mais attention, pour ces raisons, les prix d’acquisitions sont aussi plus élevés dans les métropoles, ce qui réduit la rentabilité.
Sur le site Jestocke, on trouve des loyers allant du simple au double entre l’ouest parisien (212 € pour 5 mètres carré dans le 16e arrondissement) et l’est (104 € dans le 20e)
| Placement | Rendement brut indicatif |
|---|---|
| Cave | 8 à 12 % |
| Box de rangement | 6 à 10 % |
| Place de parking | 3 à 9 % |
Ces rendements bruts ne doivent toutefois pas occulter la fiscalité : les loyers tirés d’une cave, d’une place de parking ou d’un box sont imposés comme des revenus fonciers. Pour un petit investisseur percevant moins de 15 000 € de revenus par an, le régime micro-foncier s’applique généralement : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, puis les 70 % restants sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Enfin, on peut considérer ces investissements comme des achats immobiliers “miniatures”, avec des contraintes similaires mais réduites :
- nécessité de trouver locataires,
- de gérer les accès à la cave ou au parking,
- de payer les charges de copropriété (même si elles sont bien moins élevées que pour un logement),
- veiller à la propreté, au respect des normes,
- s’assurer contre le risque de vol (surtout pour les caves et box), etc.
La mise en location de ces commodités peut être un investissement malin avec un ticket d’entrée raisonnable pour dégager des revenus supplémentaires. Mais vous aurez davantage de chance d’être rentable si l’emplacement ne vous coûte rien (vous en disposez sans l’utiliser) et si la demande est assurée (un particulier ou une entreprise avec un besoin de stockage long terme).
Les business « passifs » : laveries automatiques, distributeurs, dropshipping…
Reste une dernière catégorie d’activité pouvant générer des revenus réguliers : les business passifs. On touche là aux limites de l’exercice, car s’agissant d’activités professionnelles, il est bien nécessaire de travailler un minimum pour espérer ne plus avoir besoin… de travailler. L’idée est quand même que ces activités, après un investissement de départ, génèrent des gains plus ou moins “toutes seules”, sans avoir à y consacrer beaucoup de temps.
💡 On pense par exemple au fait d’acheter une laverie, d’investir dans un distributeur de boissons, de créer une formation en ligne, ou encore de lancer une activité de dropshipping (servir d’intermédiaire entre un acheteur et un fournisseur, sans conserver aucun stock).
La laverie automatique est peut-être l’exemple le plus parlant : les clients utilisent les machines seuls, paient sur une borne, il suffit d’ouvrir le matin et de ferme le soir et le business “tourne tout seul”.
🚨 Mais c’est oublier :
- le besoin de se rendre sur place pour le ménage quotidien,
- la maintenance, éventuellement des réparations, etc.
Des tâches qui peuvent être externalisées mais qui amputent alors la rentabilité, sans compter qu’il faut ajouter le prix de l’eau, du gaz et de l’électricité, l’amortissement des machines, le loyer l’assurance, etc.
Il en va de même pour les distributeurs automatiques, en réalité bien moins passifs qu’ils n’en ont l’air, car ils doivent être réapprovisionnés fréquemment, ainsi que nettoyés, sans oublier les réparations en cas de panne, et la vérification des dates de péremption. Et même un business de pur service sans besoin de se déplacer, comme le dropshipping, a également des heures de travail “cachées” : marketing, acquisition client, gestion des retours, médiation entre client et fournisseur, remboursements, etc.
Voici en résumé comme se placent ces solutions sur notre ratio rentabilité / passivité :
| Business | Indicateur de rentabilité | Contraintes réelles | Niveau de passivité |
|---|---|---|---|
| Laverie automatique | Investissement souvent 50 à 100 k€ ; amortissement annoncé autour de 3-4 ans dans de bonnes conditions | Ménage, pannes, maintenance, eau/énergie, sécurité, local | ★★☆☆☆ |
| Distributeur boissons/snacks | Environ 486 € de CA/mois par automate en moyenne d’après les données sectorielles 2024 | Réassort fréquent, tournée, pannes, produits périssables, sécurisation de l’emplacement | ★★★☆☆ |
| Dropshipping | Marges généralement autour de 10 à 15 %, parfois davantage selon la niche | Publicité, produits, fournisseurs, SAV, remboursements, optimisation permanente | ★★☆☆☆ |
| Formation en ligne | Produits numériques : 70 à 90 % de marge brute possible | Gros travail initial + marketing, audience, SAV et mises à jour | ★★★★☆ une fois lancée |
➡️ Finalement, la création d’une formation en ligne ou la rédaction d’un guide ou ebook est sans doute le business le plus passif : il va demander un gros travail initial, mais ensuite chaque vente ne vous coûte plus grand chose, ni en temps ni en argent. Le problème, selon une étude de Kajabi, c’est qu’une minorité de créateurs (le top 1%) raflent la quasi moitié des revenus. Le plus difficile est donc de se distinguer.
Les erreurs à éviter quand on cherche des revenus passifs
Vous l’aurez compris : un revenu totalement passif, très rentable, sans risque et accessible avec quelques centaines d’euros n’existe pas vraiment. En pratique, il faut toujours faire un compromis entre ticket d’entrée, rendement, risque et temps consacré à votre investissement.
🚨 Voici les principales erreurs à éviter.
Confondre revenu passif et placement sans risque
❌ Ce n’est pas parce qu’un placement ne demande presque aucun travail qu’il est sans risque.
Un portefeuille d’ETF peut perdre une partie importante de sa valeur lors d’une crise boursière. Le capital et les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis. Une cave ou une place de parking peut rester plusieurs mois sans locataire. Quant à une laverie ou une formation en ligne, rien ne garantit que les clients seront au rendez-vous.
➡️ La passivité mesure donc le temps et les efforts nécessaires pour générer et maintenir le revenu, pas son niveau de risque.
Ne regarder que le rendement affiché
❌ Pour comparer deux sources de revenus passifs, il faut raisonner en rendement net de frais, de charges et de fiscalité.
Une cave affichant 10 % de rentabilité brute peut par exemple subir des charges de copropriété, de la taxe foncière, des périodes de vacance et l’imposition des revenus fonciers. Un propriétaire de laverie doit s’acquitter d’un loyer, de factures d’énergie, de l’entretien de ses machines et éventuellement des salaires du personnel.
Sous-estimer le capital ou le travail nécessaire
❌ Il n’y a pas de miracle : moins une source de revenus demande de travail, plus elle nécessite généralement du capital.
Pour obtenir 1 000 € par mois avec un portefeuille boursier en appliquant une règle de retrait de 3 %, il faut avoir accumulé environ 400 000 €. Avec une SCPI distribuant 7 % par an, il faudrait environ 171 500 € pour obtenir le même revenu avant fiscalité.
À l’inverse, lancer une formation en ligne ou une activité de dropshipping nécessite beaucoup moins de capital. Mais vous remplacez en partie l’argent par votre temps : création du produit, marketing, acquisition de clients, service après-vente…
➡️ Il faut donc distinguer les investissements passifs, qui mobilisent principalement votre capital, des business dits passifs, qui nécessitent généralement davantage de travail.
Croire qu’un revenu doit forcément être distribué
❌ Percevoir de l’argent tous les mois n’est pas nécessairement la meilleure stratégie pour construire des revenus passifs à long terme.
➡️ C’est particulièrement vrai en Bourse. Pendant votre phase d’épargne, réinvestir automatiquement les dividendes grâce à des ETF capitalisants permet de profiter pleinement des intérêts composés. Vous pourrez ensuite vendre progressivement une partie de votre portefeuille lorsque vous aurez besoin d’un revenu.
De même, pour une SCPI, le taux de distribution ne doit pas être votre seul critère : l’évolution du prix de la part, directement lié à la qualité du patrimoine acquis, a aussi son importance.
Tout miser sur une seule source de revenus
❌ Enfin, un revenu passif n’est jamais totalement garanti. Il peut donc être risqué de dépendre d’une seule entreprise, d’une seule SCPI, d’un seul bien immobilier ou d’un seul business.
Vous pouvez diversifier au sein même d’un placement – un ETF mondial détient par exemple plusieurs centaines ou milliers d’actions – mais aussi entre différentes classes d’actifs (Bourse + immobilier).
➡️ L’objectif est de ne pas exposer l’intégralité de vos revenus à un même risque qui pourrait les faires disparaître.
Les meilleures solutions de revenus passifs en un coup d’œil
Pour résumer, voici nos différentes sources de revenus passifs selon les revenus à en espérer, le niveau de contrainte, de risque, de passivité ainsi que le capital de départ nécessaire.
| Solutions | Rendement / revenu indicatif | Capital nécessaire | Principales contraintes | Risque | Passivité |
|---|---|---|---|---|---|
| ETF diversifiés | Environ 8 à 8,5 % par an à long terme dans notre hypothèse | Faible pour commencer, mais il faut atteindre un capital élevé pour en vivre ensuite | Choisir son allocation et l’ajuster ponctuellement | Élevé à court terme, lissé à long terme | ★★★★★ |
| SCPI | Jusqu’à environ 7 % de distribution pour les meilleures SCPI actuelles | Moyen à élevé pour obtenir des revenus significatifs | Sélection initiale et suivi de la SCPI | Moyen | ★★★★★ |
| Immobilier locatif classique | Environ 4 à 6 % brut en moyenne | Élevé, mais recours au crédit possible | Locataires, travaux, entretien, réglementation, impayés | Moyen | ★★☆☆☆ |
| Cave | Environ 8 à 12 % brut selon la ville | Faible à moyen | Locataire, accès, humidité, sécurité, copropriété | Moyen | ★★★☆☆ |
| Box de rangement | Environ 6 à 10 % brut | Faible à moyen | Locataire, accès, sécurité, entretien | Moyen | ★★★☆☆ |
| Place de parking | Environ 3 à 9 % brut | Faible à moyen | Locataire, accès, copropriété | Faible à moyen | ★★★☆☆ |
| Laverie automatique | Amortissement parfois annoncé en 3 à 4 ans dans de bonnes conditions | Élevé : souvent 50 à 100 k€ | Ménage, maintenance, pannes, énergie, local | Moyen à élevé | ★★☆☆☆ |
| Distributeur automatique | Environ 486 € de CA mensuel par automate en moyenne | Faible à moyen | Réassort, tournées, nettoyage, pannes | Moyen | ★★★☆☆ |
| Dropshipping | Marges souvent autour de 10 à 15 % | Faible | Marketing, fournisseurs, SAV, retours, publicité | Élevé | ★★☆☆☆ |
| Formation en ligne | Jusqu’à 70 à 90 % de marge brute sur le produit numérique | Faible financièrement, mais important en temps | Création initiale, audience, marketing, SAV, mises à jour | Élevé | ★★★★☆ après lancement |
➡️ Si votre priorité est réellement la passivité, les ETF diversifiés et les SCPI sortent du lot : une fois l’investissement réalisé, leur gestion peut être réduite à quelques interventions par an, et avec une promesse de rendement plutôt élevée. En contrepartie, il faut disposer ou constituer un capital conséquent pour en tirer des revenus significatifs sur la durée.
Les caves, box et parkings constituent une solution intermédiaire : le ticket d’entrée peut être beaucoup plus faible, mais ils nécessitent toujours un minimum de gestion locative.
Enfin, méfiez-vous de l’expression « business passif ». Une laverie, un distributeur, du dropshipping ou une formation en ligne peuvent automatiser une partie du travail, mais il s’agit toujours d’activités entrepreneuriales. Et contrairement à un ETF ou à une SCPI, leur rentabilité dépend directement, au moins en partie, du temps et des compétences que vous leur consacrez.
Questions fréquentes
Pour débuter avec peu de contraintes, les ETF diversifiés sont souvent la solution la plus simple : ils sont accessibles avec un faible montant et demandent très peu de gestion. En revanche, il faut généralement investir sur le long terme avant d’en tirer des revenus significatifs.
Cela dépend du rendement : avec une règle de retrait de 3% en Bourse, il faut environ 200 000 € de capital, tandis qu’une SCPI distribuant 7% nécessiterait environ 86 000 €, avant fiscalité.
Très rarement : même les placements les plus passifs demandent un minimum de travail au départ et de suivi par la suite. Plus une activité demande peu de capital, plus elle tend généralement à nécessiter du temps et une implication personnelle.
Avec un capital déjà constitué, les ETF et les SCPI sont particulièrement adaptés pour rechercher des revenus avec très peu de gestion au quotidien. Les SCPI permettent de percevoir directement des revenus immobiliers, tandis qu’un portefeuille d’ETF peut permettre d’établir un capital dans lequel puiser.