Imaginez posséder un bien dans une destination de rêve, tout en générant des revenus passifs. Vous n’êtes pas seul à y penser : 55 % des Français rêvent d’investir dans l’immobilier à l’étranger (en particulier dans un Airbnb à l’étranger). Et pour cause, des rendements attractifs, des avantages fiscaux, et l’opportunité de créer un pied-à-terre séduisent de plus en plus.
Cependant, ce type d’investissement ne s’improvise pas. Entre gestion à distance, réglementations locales et différences culturelles, les défis sont nombreux !
➡️ Dans cet article je vous expliquerai les tenants et aboutissants d’un tel projet. Je vous signalerai les pièges à éviter et je vous indiquerai les étapes à suivre pour réussir. En outre, je vous donnerai également mon retour d’expérience.
🎯 Mon objectif est de vous fournir un maximum de clés pour évaluer si un investissement Airbnb à l’étranger est fait pour vous. Pour ce faire, je vous donne des éléments concrets et actionnables pour le mettre en œuvre de manière sécurisée et sereine.
Investir dans un Airbnb à l’étranger en synthèse
- Des revenus locatifs importants
- Un prix d’achat parfois plus abordable
- Un retour sur investissement parfois plus élevé
- La possibilité de déléguer entièrement la gestion locative
- Des taux de change qui fluctuent
- Des risques naturels possibles
- Une complexité juridique et fiscale selon les pays
- Des différences culturelles
Investir dans un Aribnb à l’étranger offre son lot d’avantages. Attention néanmoins aux inconvénients qui peuvent être parfois contraignants !
Investir dans un Airbnb à l’étranger : les avantages clés
Des rendements et revenus supérieurs
À l’étranger et dans des zones fortement touristiques avec peu de saisonnalité, le rendement peut vite dépasser les 10 % grâce à des taux d’occupation qui se situent dans une fourchette comprise entre 70 % et 90 %.
Contrairement à ce que l’on peut penser, les prix des locations courtes durées en Airbnb ont tendance à se lisser dans les zones à forte demande. A titre d’exemple, le prix moyen d’un Airbnb à Antibes est de 180 € par nuit et de 200 € à Bali.
| Rendement moyen | Taux d’occupation moyen | |
| France, Paris | 5 à 6 % | 63 % |
| Portugal, Lisbonne | 6 à 8 % | 76 % |
| Espagne, Barcelone | 5 à 9 % | 75 % |
| Emirats, Dubaï | 6 à 10 % | 57 % |
| Indonésie, Bali | 8 à 15 % | 56 % |
| Maroc, Marrakech | 7 à 12 % | 65 % |
➡️ Le rendement locatif varie significativement selon les destinations, mais de façon générale, dégager plus de 5 % avec des locations de courte durée à l’étranger est relativement facile.
Des avantages fiscaux non négligeables
Avec une location courte durée à l’étranger, vous pouvez éviter le coup de massue de l’imposition française grâce aux conditions fiscales négociées dans le cadre des conventions bilatérales. En France, la location meublée non professionnelle (LMNP) entraîne le paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. À l’étranger, c’est souvent bien plus simple.
Ce qu’il faut retenir de la fiscalité à l’étranger :
-
- Imposition à 10 % sur les revenus locatifs dans certains pays
-
- Absence de taxe foncière dans certains pays
-
- Conventions de non double imposition avec la France
Aussi, voici un aperçu des impôts sur les revenus locatifs Airbnb et sur la taxe foncière pour plusieurs pays. À noter que ces taux sont applicables pour les non-résidents (les expatriés sont soumis à d’autres règles).
| Taxe sur revenus locatifs | Convention fiscale avec la France | Taxe foncière | |
| Roumanie | 10% | Oui | Entre 0,25% et 1,5% |
| Costa Rica | Entre 10% et 25% | Non | 0,25% |
| Espagne | 24,75% | Oui | 0,58% |
| Portugal | 28% | Oui | 0,41% |
| Indonésie | 10% | Oui | 0,5% |
| Maroc | Entre 10% et 38% | Oui | Entre 0,1% et 2% |
| Malte | 15% | Oui | N/A |
| Emirats Arabes Unis | 0% | Oui | N/A |
Je vous recommande d’investir dans un Airbnb dans un pays qui possède une convention fiscale avec la France afin que vos revenus fonciers ainsi que vos plus-values soient taxés uniquement dans le pays concerné. En l’absence de convention fiscale, vos revenus locatifs seront imposés selon le droit interne français !
L’opportunité de se créer un pied à terre
La différence entre un Airbnb en France et un Airbnb à l’étranger réside dans les opportunités qu’il offre. Là ou le choix est limité et coûteux en France, il est plus facile de trouver une destination ensoleillée toute l’année à l’étranger (et profiter d’un pied à terre où vous évader à volonté).
Imaginons qu’il s’agisse d’une destination coup de cœur, dans laquelle vous vous voyez venir régulièrement. Vous n’êtes plus contraint par la disponibilité des hôtels ou les prix exorbitants en haute saison. Vous pouvez également planifier des vacances comme bon vous semble.
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Un bon investissement à long terme
De manière générale, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter à court ou moyen terme (même si cela peut bien sûr varier d’un pays à l’autre ou d’une région à l’autre).
Investir dans l’immobilier à l’étranger n’est pas une solution miracle pour s’enrichir du jour au lendemain. Cependant, si vous investissez dans un marché étranger en pleine croissance, vous avez de bonnes chance que la valeur de votre propriété grimpe. Le jour de sa revente, vous profiterez très certainement d’un bon retour sur investissement.
Dans la plupart des cas, la convention entre le pays étranger et la France traite de l’imposition des plus-values immobilières. Généralement, elle précise que la plus value est taxable uniquement dans le pays où se situe le bien.
Investir dans un Airbnb à l’étranger : les défis majeurs
La gestion à distance et complexité opérationnelle
Avoir un Airbnb à l’étranger devient un challenge au quotidien si vous n’avez pas une organisation béton et un bon réseau sur place.
Si le logement tourne bien, il faudra tous les jours faire face à:
- la maintenance et l’entretien à distance
- la gestion des checkin/checkout
- le suivi des réservations
- la réponse aux urgences
Par ailleurs, si de nombreuses destinations permettent de tirer parti d’une main d’œuvre bien moins chère qu’en France, l’entretien d’une propriété à l’étranger peut vite être onéreux. Si vous n’êtes pas sur place pour superviser les travaux ou vérifier les coûts réels des matériaux ou de la main d’œuvre, je vous recommande de vous entourer d’un bras droit de confiance.
✅ Quel que soit le pays que vous choisissez, il faudra évaluer les coûts de gestion, tels que :
- La conciergerie Airbnb ou un manager local,
- L’entretien et la maintenance,
- Le ménage.
Les aspects juridiques spécifiques
Si l’aspect fiscal peut être identifié en amont avec l’aide d’un spécialiste en France, l’aspect juridique reste le point le plus important si vous pensez investir à l’étranger pour faire de la location courte durée.
De nombreux risques existent et peuvent vous faire perdre beaucoup d’argent.
- Des réglementations locales variables. En Espagne, la réglementation est nationale mais certaines villes ont également leur propre réglementation pour les locations touristiques.
- Des restrictions sur la location courte durée. À Amsterdam, le propriétaire peut louer son bien sur Airbnb pour une durée maximum de 60 jours par an.
- La complexité des titres de propriété. Dans la majorité des pays d’Asie, un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain, et il peut parfois être propriétaire d’un bâtiment.
- Les risques d’arnaque et de documents illégaux. Dans certains pays en développement, il est fréquent de faire face à des arnaques (faux titres de propriété, terrain non constructible, etc.).
Les risques liés au marché local
Investir dans un Airbnb à l’étranger implique plusieurs points de vigilance essentiels.
- Stabilité politique du pays. Une instabilité, comme celle observée au Sri Lanka en 2022, peut provoquer des troubles sociaux et une baisse drastique du tourisme.
- Risques naturels. En Indonésie, les éruptions volcaniques, comme celle du Mont Agung à Bali en 2017, ont causé l’annulation de nombreux voyages, impactant fortement le secteur touristique.
- Fluctuations du marché immobilier. En Espagne, certaines régions touristiques ont récemment connu une saturation du marché, entraînant une stagnation des prix et une baisse des rendements locatifs.
- Variations des taux de change. Un investisseur français qui loue un bien en Argentine peut voir ses revenus chuter en euros à cause de la dévaluation rapide du peso argentin.
Les barrières culturelles et linguistiques
Le dernier défi, qui peut sembler moindre, a toute son importance. Même si vous trouvez que la culture du pays dans lequel vous voulez investir est séduisante suite à un ou plusieurs séjours sur place, croyez-moi, sur le long terme, votre appréciation peut changer.
Voici les challenges auxquels vous ferez face quotidiennement:
- La communication avec les intervenants locaux.
- La compréhension des usages locaux.
- La négociation avec les prestataires.
- Les relations avec le voisinage.
Comment réussir son investissement ?
Si votre objectif est de devenir rentier immobilier grâce à un investissement Airbnb à l’étranger, une stratégie bien pensée et rigoureusement exécutée est essentielle.
Le choix de la destination
Si l’intuition est généralement un indicateur clé pour choisir où investir pour de la location courte durée à l’étranger, il y a d’autres critères essentiels à prendre en compte.
- La stabilité politique et économique du pays : existe-t-il des risques de nationalisation des biens ? Y a-t-il des restrictions sur les investissements étrangers ?
- L’attractivité touristique : quelle est la saisonnalité du tourisme ? Quel est le profil des touristes (familles, digital nomads, etc.) ?
- L’accessibilité : combien de vols internationaux desservent la zone ? Quelles sont les principales connexions ?
- Les infrastructures locales : quelle est la qualité des services essentiels (eau, électricité, internet) ? Y a-t-il des services médicaux de qualité ?
- La sécurité globale: les étrangers sont-ils bien accueillis ? Il y a t’il des cas d’agressions ou de vols réguliers?
Pour aller plus loin, vous pouvez également vérifier:
- Les restrictions sur la location courte durée
- Les risques naturels spécifiques
- Les projets de développement locaux
Les vérifications juridiques
Entourez-vous d’un avocat local compétent et bien implanté dans l’endroit où vous souhaitez investir. Lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger (que ce soit un terrain ou un bien déjà construit), l’étape de la due diligence est fondamentale.
La vérification, à l’aide d’un avocat ou d’un notaire, des documents et des titres de propriété du bien que vous voulez acquérir à l’étranger est incontournable. Et d’autant plus dans un pays en développement.
Au-delà des documents directement liés à la propriété, il faudra vérifier en priorité :
- Les autorisations de location touristique : limitation du nombre total de jours en location, limitation sur certaines périodes de l’année, certains quartiers, etc.
- Les permis nécessaires : au-delà du permis de construire, certains pays demandent un permis d’exploitation pour faire du Airbnb.
- La réglementation locale : amende possible en cas de non-respect, déclarations, etc.
La constitution d’une équipe locale
Faites vous aider de locaux ou d’expatriés sur place. Ce sont des dépenses utiles, qui vous aideront à rentabiliser votre Airbnb.
✅ Dans votre équipe locale, vous devrez avoir au minimum :
- Un agent immobilier local
- Un avocat et un notaire
- Un manager local
- Une équipe de maintenance
Il est possible qu’une seule personne combine plusieurs postes. Par exemple, le manager peut faire la gestion des voyageurs et le ménage. Pour éviter d’avoir trop de choses à coordonner, vous pouvez aussi prendre un logiciel de gestion locative (comme Lodgify), ou une conciergerie Airbnb.
✅ Voici ce que vous pouvez déléguer facilement :
- La gestion des réservations
- L’accueil des voyageurs
- L’entretien régulier
- La maintenance urgente
Mon retour d’expérience
J’ai investi dans un Airbnb aux Philippines en 2015. Voici comment j’ai atteint un taux d’occupation annuel moyen de 87 %, et un ROI en 18 mois.
Le choix de la destination
À l’époque, mon objectif était d’avoir un pied à terre en Asie du Sud Est, dans une destination tropicale mêlant nature sauvage, peu de touristes, et surtout, des vagues idéales pour le surf. J’ai d’abord envisagé d’investir à Bali. Mais après y être allé 3 fois entre 2003 et 2014 et en me renseignant sur les possibilités d’investissement, j’ai rapidement senti que l’île serait bientôt saturée en termes d’offres et de demandes de location à court terme.
Lors d’un voyage aux Philippines en 2014, j’ai eu un véritable coup de cœur pour l’île de Siargao, dans la pointe sud-est du pays : une destination à fort potentiel touristique, avec peu de saisonnalité. Et pour cause, le tourisme y était composé à 99 % de surfeurs. Et même si évidemment certaines périodes sont plus propices au surf, la saison des pluies reste courte et les températures ne descendent jamais en dessous de 28 degrés.
✅ D’autres éléments m’ont convaincus que c’était un choix à fort potentiel :
- Quelques investisseurs étrangers déjà sur place
- La présence d’un aéroport
- Un accueil des locaux exceptionnel
Des coûts de construction et de gestion bas
Le prix de la main-d’œuvre aux Philippines est extrêmement bas comparé à la France. Pour vous donner une idée, le salaire mensuel pour un travailleur en construction est de 220 €.
Lorsque j’ai fait construire la première villa, j’avais une équipe de 12 personnes à plein temps travaillant 6 jours sur 7. J’ai décidé de rester sur place le temps de la construction pour pouvoir suivre le chantier, être toujours là pour contrôler l’arrivée des matériaux, et maîtriser le budget. Mais pas seulement. Cela m’a aussi permis de tisser des liens de confiance avec des locaux, qui allaient ensuite m’aider à gérer les locations à distance.
Lorsque j’ai lancé les locations sur Airbnb, une seule et unique personne gérait tout : check ins/checkout, ménage et entretien du jardin. Mes coûts de gestion étaient alors de 150 € par mois, soit moins de 20 % des revenus durant les premiers mois.
Aussi, pour réussir, je vous recommande de :
- Vous constituer une équipe locale fiable
- Automatiser vos processus
- Définir un budget de maintenance réaliste
- Penser à la sortie au moment de l’achat
Enfin, voici les erreurs courantes d’investisseurs non avisés.
| Erreur | Conséquence | Solution |
| Achat sans visite | Mauvaises surprises | Déléguer à un expert local |
| Absence de due diligence | Problèmes juridiques | Vérification approfondie |
| Gestion à distance amateur | Rentabilité faible | Professionnalisation |
Mon avis sur un investissement dans un Airbnb à l’étranger
Investir dans un Airbnb à l’étranger nécessite de choisir une destination stratégique et d’avoir une organisation solide. Entre rêves et désillusions, la ligne est fine. Je vous recommande donc une préparation minutieuse pour la réussite de votre projet locatif.
🎯 S’il est réalisé de manière avisée, investir dans un Airbnb à l’étranger peut vous procurer des revenus élevés et stables et vous faire profiter d’une fiscalité avantageuse.
Questions fréquentes
Pour gérer un Airbnb à distance, misez sur des outils comme les plateformes de gestion automatisée et collaborez avec une équipe ou une conciergerie locale pour l’accueil et l’entretien. Une communication claire avec vos prestataires est essentielle pour garantir une expérience client optimale.
En 2024, des destinations comme Lisbonne, Bali, et certaines villes du sud de l’Espagne attirent les investisseurs grâce à leur popularité touristique et à des prix encore compétitifs. Analysez la demande locative et la réglementation locale avant de vous lancer.
Attention aux conventions fiscales entre pays pour éviter la double imposition. Renseignez-vous sur les taxes locales liées aux revenus locatifs et sur les obligations administratives pour rester en conformité avec la législation.
Si vous souhaitez investir en immobilier aux USA, réfléchissez y à deux fois si vous pensez réaliser un investissement locatif en direct. Qu’il s’agisse de la fiscalité à deux étages (au niveau fédéral et au niveau de l’Etat), ou du choix de la ville par exemple, de nombreux paramètres nouveaux sont à appréhender. Ainsi, soit il vaut mieux investir de manière indirecte (par exemple via des REIT ou la SCPI CORUM USA) soit il faudra vous renseigner de manière approfondie.