Succession : que devient le logement de la personne décédée ?

Vous venez de perdre votre conjoint ou l’un de vos parents et, dans cette situation difficile, vous vous interrogez sur le sort de l’habitation principale ?

Sachez que l’époux survivant est particulièrement protégé par la loi, en l’absence de toute donation ou testament. En revanche, les droits sur le logement sont moins protecteurs pour le partenaire de PACS et le simple concubin. Enfin, les droits des autres héritiers (par exemple les enfants) obéissent encore à des règles différentes.

Alors, que devient le logement au décès d’une personne ? Les héritiers doivent-ils payer des droits de succession ? Comment protéger son conjoint, partenaire ou concubin ? Réponses dans cet article.

En bref

Situation 1 : le logement est un bien commun ou indivis au couple

Statut du compagnon survivant	Droit temporaire au logement	Droit viager au logement
Marié	Oui, dans tous les cas	Oui, sauf testament contraire du défunt
Pacsé	Oui, sauf testament contraire du défunt	Non, sauf testament contraire du défunt ou attribution préférentielle au partage
Concubin	Non, sauf exception	Non, sauf exception

Situation 2 : le logement appartenait à votre compagnon

Statut du compagnon survivant	Droit temporaire au logement	Droit viager au logement
Marié	Oui, dans tous les cas	– Oui, sauf testament contraire du défunt – Non, si votre époux était en indivision avec d’autres personnes
Pacsé	Oui, sauf testament contraire	Non, sauf testament contraire
Concubin	Non	Non, sauf testament contraire

Situation 3 : vous étiez locataire de votre habitation principale

Statut du compagnon survivant	Droit exclusif au bail	Droit au transfert de bail
Marié	Oui, même si signé par un seul époux	N/A
Pacsé	Oui, si bail co-signé par les partenaires	Oui, si bail signé par le partenaire décédé seul. Concurrence possible avec d’autres héritiers qui habitaient le logement
Concubin	Oui, si bail co-signé par les concubins	Non, sauf si votre concubinage était notoire et si vous habitiez depuis au moins 1 an dans les lieux.

Que devient le logement du conjoint marié ?

La loi privilégie le mariage sur les autres statuts matrimoniaux. C’est ainsi que l’époux survivant dispose de la protection la plus solide en matière de droit au logement après le décès. En effet, le Code civil octroie dans certains cas un droit temporaire d’occuper le domicile conjugal, mais également, un droit viager au logement.

En réalité, vos droits changent selon que vous êtes propriétaire du logement principal (en partie ou totalement), ou locataire.

1 – Vous êtes propriétaires du logement principal au décès

Vous pouvez être propriétaire à différents titres sur votre résidence principale :

• Vous êtes le seul propriétaire de votre résidence principale ;
• Dans les cas les plus communs, vous êtes propriétaire avec votre époux du logement familial ;
• Vous êtes propriétaire du bien, avec votre époux et d’autres personnes en indivision.

Attention, si le logement appartenait uniquement à votre époux décédé, vous n’en étiez pas propriétaire, même si vous étiez mariés sous le régime de la communauté de biens. Cette situation sera donc traitée à part.

Vous êtes seul propriétaire de votre résidence principale 

Dans ce cas, le décès de votre conjoint ne change rien à la situation. Vous disposez en effet de tous les droits sur le logement, en pleine propriété.

✅ Vous pouvez donc continuer d’y habiter, décider de le louer ou encore le vendre. Sachez que vous décidez seul. Les autres héritiers n’ont aucun droit ni devoir sur ce bien. Parallèlement, vous êtes seul à assumer tous les frais relatifs à ce bien.

Enfin, les enfants que vous avez eu en commun avec votre époux auront le droit d’hériter du bien s’il se trouve dans votre patrimoine à votre décès.

Vous êtes propriétaire de votre logement avec votre époux décédé

Cette situation est la plus commune : vous avez acheté ensemble la résidence principale et en êtes tous les deux propriétaires. Dans ce cas, le conjoint survivant est bien protégé :

Un droit temporaire au logement

✅ Le conjoint survivant dispose quoi qu’il arrive du droit temporaire de résider dans le logement principal (droit d’habitation), pendant une durée d’1 an et gratuitement. Il peut aussi jouir des meubles qui garnissent le bien (droit d’usage).

Prévus par l’article 763 du Code civil, le droit temporaire au logement est l’un des effets du mariage et non de la succession.

De plus, ce droit au logement est d’ordre public, c’est-à-dire que le défunt ne peut pas en priver son conjoint par testament. De plus, il s’applique même si vous étiez en instance de divorce.

Vous devez remplir 2 conditions pour bénéficier de ce droit temporaire d’habitation et d’usage :

• vous deviez résider effectivement dans ce logement au décès de votre époux.
• il constituait votre habitation principale (domicile conjugal).

Et un droit viager au logement

✅ Ensuite, en vertu de l’article 764 du Code civil, le conjoint survivant a un droit viager au logement principal ; c’est-à-dire la possibilité de l’occuper jusqu’à son propre décès. Le droit d’habitation viager est également complété par le droit d’usage viager des biens meubles qui garnissent la résidence du couple.

Attention, ce droit n’est pas automatique et le conjoint survivant doit en informer les héritiers dans l’année suivant le décès.

Si ça l’arrange, le conjoint survivant peut conclure une convention avec les héritiers et convertir ce droit viager au logement en une rente viagère ou un capital.

Enfin, la valeur du droit d’habitation viager vient en déduction de la part d’héritage revenant à l’époux survivant. Toutefois, si cette valeur est supérieure à sa part d’héritage, il n’est pas tenu de rembourser la différence à la succession. En revanche, si la valeur de ce droit est inférieure à sa part d’héritage, il a le droit à un complément sur la succession.

❌ Par ailleurs, ce droit n’est pas d’ordre public mais que le défunt a la possibilité de supprimer ce droit par testament. Dans ce cas, le conjoint qui souhaite s’opposer au droit viager doit :

• faire un testament par acte public,
• écarter expressément la possibilité pour le conjoint survivant d’opter pour 100% de l’héritage en usufruit, dans le testament ou dans une donation au dernier vivant,

⚠️ Rappelez-vous, le conjoint survivant dispose de 2 options sur la succession en l’absence de testament : 25% en pleine propriété ou 100% en usufruit. De facto, s’il choisit d’exercer l’usufruit sur 100% du patrimoine, il disposera d’un droit à vie d’occuper n’importe quel bien immobilier, y incluant le logement familial (conformément à l’article 757 du Code civil). Il existe toutefois un cas dans lequel cette option 100% usufruit n’est possible : lorsque le défunt avait des enfants d’un premier mariage. Pour en savoir plus, lisez cet article sur les règles légales du conjoint et des enfants dans l’héritage.

2 – Votre époux décédé était propriétaire du logement et pas vous

✅ Si votre époux était seul propriétaire du logement, vous disposez d’un droit temporaire au logement d’un an, gratuitement et d’un droit viager au logement, sauf si votre conjoint a exclu le droit viager par testament.

Si votre conjoint était propriétaire en indivision avec d’autres personnes, vous disposez seulement du droit de rester gratuitement dans le logement pendant 1 an. C’est le cas par exemple lorsque le logement était un bien des parents de votre conjoint, qu’il a hérité avec ses frères et ses soeurs. Le loyer que vous versez à l’indivision vous sera remboursé par la succession, en vertu de l’article 763 du Code civil.

3 – Vous étiez locataire de votre résidence principale, qui appartient à un tiers

L’époux marié, même s’il est seulement locataire, est protégé par la loi. En effet, en vertu de l’article 1751 du Code civil le bail sur l’habitation principale se poursuit automatiquement au bénéfice de l’époux survivant, qui en est co-titulaire :

• Même si un seul des membres du couple avait signé le contrat de bail ;
• Même si le bail avait été signé par l’époux décédé avant le mariage ;
• Quel que soit leur régime matrimonial (communauté réduite aux acquêts, communauté universelle, séparation de biens…).

✅ Le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur le logement loué. Cela signifie que les enfants et autres héritiers ne peuvent pas revendiquer le droit d’y habiter, à condition que le conjoint survivant habite effectivement ce logement au moment du décès de son époux. Il peut par ailleurs librement renoncer à ce droit au bail.

Enfin, même si le conjoint se remarie ensuite, il peut continuer à jouir du logement principal.

Que devient le logement du partenaire de PACS ?

La protection du partenaire d’un PACS survivant est plus faible que celle de l’époux survivant (marié).

1 – Vous êtes propriétaires du logement avec votre partenaire

Soit vous êtes seul propriétaire du logement, qui constituait et constitue toujours votre résidence principale, soit vous étiez co-propriétaire avec votre partenaire de PACS.

Vous êtes seul propriétaire du logement principal

Dans ce cas, le décès de votre partenaire n’a pas d’incidence sur vos droits au logement. Vous êtes plein propriétaire du bien et vous le restez.

✅ Vous décidez seul si vous restez habiter dans le bien, si vous le louez ou le vendez.

Vos enfants auront des droits sur ce bien après votre décès, s’il se trouve dans votre patrimoine.

Vous aviez acquis la propriété du logement principal avec votre partenaire (co-propriétaire)

✅ Vous disposez seulement du droit temporaire de rester 1 an dans le logement, sauf si vous avez été privé de ce droit par testament du défunt.

En tant que co-propriétaire de l’habitation principale, vous détenez la moitié du bien. Les autres 50% sont inclus dans la succession et partagés entre les héritiers. Pour mémoire, en l’absence de testament, le partenaire de PACS ne dispose d’aucun droit d’hériter. Alors, le conjoint survivant et les enfants (ou les autres héritiers) auront des droits concurrents sur le logement. Si le partage de la succession est demandé, il faudra alors vendre le bien …

Néanmoins, si vous souhaitez rester dans le logement familial, vous pouvez demander l’attribution préférentielle du logement au moment du partage, c’est-à-dire que le bien soit compris en priorité dans votre part d’héritage. Toutefois, vous devrez peut-être verser une indemnité aux autres héritiers si la valeur du logement est supérieure à vos droits dans l’héritage (+ vos droits en tant que propriétaire).

2 – Votre partenaire était seul propriétaire du logement

Votre partenaire avait acquis la résidence principale et vous y résidiez sans bail et sans loyer ?

✅ Alors, vous disposez du droit d’habiter la résidence principale, gratuitement, pendant 1 an, sauf si votre partenaire avait écarté cette possibilité par testament.

Par ailleurs, si votre partenaire n’a rien prévu par testament, vous ne pouvez pas demander l’attribution préférentielle du logement.

Enfin, votre partenaire vous a peut-être légué cette résidence principale par testament ou une part de son patrimoine. Dans ce cas, vous héritez des biens, dans la limite de la quotité disponible.

3 – Vous étiez locataires du logement

Vous avez le droit de rester dans le logement, mais il faut distinguer 2 situations :

Vous avez signé le bail avec votre concubin

✅ Le bail se poursuit après le décès de votre concubin. Vous disposez alors d’un droit exclusif sur le logement, les héritiers ne peuvent pas s’en prévaloir (article 1751 du Code civil).

Votre concubin était le seul titulaire du bail

✅ Vous pouvez demander le transfert du bail à votre nom.

Néanmoins, si d’autres héritiers vivaient avec votre partenaire depuis plus d’un an, ils pourront aussi demander l’attribution du bail et seul le juge décide de qui reste dans les lieux (article 14 de la loi de 1989).

Que devient le logement du concubin ?

Le concubinage ou l’union libre est assurément le statut le moins protecteur. Ici encore, les règles différentes en fonction de votre statut de propriétaire ou locataire de la résidence principale au décès de votre concubin.

1 – Vous êtes propriétaire du logement

Le sort du concubin survivant varie drastiquement en fonction de 2 cas :

Vous êtes seul propriétaire du logement

Si vous avez acquis seul le logement, ou que vous en avez hérité de vos propres parents (ou de toute autre personne), ce bien vous appartient entièrement.

✅ Le décès du partenaire ne change rien à votre situation : vous pouvez rester y habiter, le louer ou le vendre.

Vous étiez tous les deux propriétaires du logement

❌ Même si vous avez un droit sur 50% de la valeur du bien, vous ne disposez d’aucun droit de rester dans le logement au décès de votre concubin …

Sauf dans les cas suivants :

• Votre concubin décédé vous a légué sa part d’indivision sur le logement par testament ;
• Vous aviez rédigé une convention d’indivision qui prévoit une clause de rachat. Celle-ci dispose que le concubin survivant pourra acquérir la part d’indivision de l’autre en priorité sur les autres héritiers de la succession ;
• Vous avez des enfants mineurs et vous demandez le maintien de l’indivision au tribunal judiciaire.

2 – Votre concubin était le seul propriétaire du logement

❌ C’est le cas le moins avantageux : le concubin survivant ne dispose d’aucun droit de rester dans le domicile du couple, sauf s’il a été prévu quelque chose dans le testament.

En effet, si rien n’est prévu, le bien immobilier tombe entièrement dans la succession du défunt et seuls ses héritiers décident du sort du bien. Ils peuvent alors demander au concubin de déménager pour procéder notamment à la vente.

✅ Pour protéger le concubin survivant, il est tout à fait possible de prévoir par testament :

• de léguer le logement au concubin survivant,
• ou de prévoir un droit d’usufruit sur ce logement. Alors, c’est au décès du concubin survivant que les héritiers deviendront réellement propriétaires du bien.

3 – Vous étiez locataires du logement

Vous aviez tous les deux signé le bail

Si vous avez tous les deux signé le bail avec votre concubin, vous avez automatiquement le droit de rester dans le logement.

✅ Vous disposez d’un droit exclusif sur ce bail ; les héritiers de votre concubin ne peuvent pas revendiquer le droit d’y habiter.

Seul votre concubin avait signé le bail

❌ Si vous n’aviez pas co-signé le bail, vous ne pouvez en principe pas rester dans les lieux au décès de votre concubin.

✅ Par exception, vous disposez d’un droit au transfert du bail si vous remplissez les 2 conditions suivantes :

• Votre concubinage était notoire, c’est-à-dire que vous aviez des relations stables, continues et connues de tous) ;
• Vous étiez installés ensemble dans ce logement depuis au moins 1 an avant le décès de votre concubin. 

Quels sont les droits de succession à payer sur le logement du défunt ?

Le traitement fiscal est différent selon le statut du survivant : époux, partenaires de PACS ou concubins. Il est particulièrement inique pour ces derniers et je ne peux que vous recommander la planification successorale pour éviter la spoliation et la vente du logement.

Les époux et partenaires de PACS

Lorsque vous recueillez le logement es couples mariés et les partenaires de PACS sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit (droits de succession).

Les concubins

En revanche, les concubins sont traités comme des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre. Ils s’acquittent ainsi de droits de succession à concurrence de 60 %, après l’application d’un abattement de 1 594 euros ou de l’abattement de 159 325 euros si vous êtes handicapé. Les 2 ne se cumulent pas.

Vous devez payer les frais de succession dans les 6 mois suivant l’ouverture de la succession.

Questions fréquentes