Une quinzaine de SCPI se sont créées en 2024, alors qu’une petite dizaine avait déjà rejoint le marché l’année précédente. Etant donné que je recense une bonne centaine de SCPI actives, les nouvelles SCPI représentent donc une part non négligeable de l’offre. Il faut dire qu’être une nouvelle SCPI en 2025 comporte bon nombre d’atouts, que je vais aborder dans cet article.
Mais ne succombez pas trop vite aux beautés de la jeunesse, car certaines fleurs sont vite fanées. Pour cela, je vais tâcher de vous aider à y voir plus clair, et à faire le tri parmi les nouvelles SCPI.
L’univers des SCPI peut s’avérer relativement complexe, avec son jargon, de multiples façons d’investir, plus d’une centaine de SCPI, … Je vous aide à y voir plus clair dans mon guide pour investir en SCPI.
Les nouvelles SCPI qui émergent en 2025
Tout d’abord, voici la liste complète des SCPI créées en 2023, et sur lesquelles nous pouvons donc avoir un peu de recul en 2025, maintenant qu’elles ont au moins une année d’activité derrière elles.
Autrement, il me paraît peu pertinent de fournir une analyse sans avoir de taux de distribution et quelques exemples d’acquisitions immobilières réalisées. Les promesses n’engagent que ceux qui y croient, comme disait l’homme politique Charles Pasqua. Donc je préfère m’en tenir au fait 😉.
A noter que les quatre premières d’entre elles intègrent d’entrée de jeu le top 20 de mon comparatif des SCPI. Une belle performance que nous pouvons saluer.
SCPI à capital Variable gérée par MATA CAPITAL IM depuis novembre 2023.
- Rendement 2024 : 9.33%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 300 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 9%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 5 mois
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SCPI à capital Variable gérée par NORMA CAPITAL depuis janvier 2023.
- Rendement 2024 : 7.01%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 210 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 14%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par ALDERAN depuis décembre 2023.
- Rendement 2024 : 10.62%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 13.2%
- Taux d’occupation : 94%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par Sogenial depuis août 2023.
- Rendement 2024 : 5.00%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 7.2%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Avant d’entrer plus dans le détail de chacune de ces SCPI, je vais vous expliquer pourquoi ces jeunes SCPI profitent, parfois à moindre effort, d’une situation porteuse.
Pourquoi une nouvelle SCPI a plusieurs avantages ?
Une nouvelle SCPI, en pleine expansion en 2024 et 2025, va bénéficier de plusieurs atouts, réels. Mon but ici est que vous les compreniez pour savoir en profiter, mais également en ayant conscience de certaines limites.
Un marché porteur
Lorsque les taux d’intérêt étaient très bas, jusqu’en 2022, emprunter ne coûtait pas cher, et donc les prix de l’immobilier avaient tendance à décoller. Or quand les prix explosent, les loyers ne suivent pas pour autant. Conséquence de cela, le rendement des SCPI dépassait rarement les 5%.
Pour rappel, le rendement en immobilier correspond globalement à un an de loyer, divisé par le prix du bien. Donc si le loyer reste stable et que le prix explose, mathématiquement le rendement baisse.
Mais suite au retour de l’inflation et à la remontée des taux, les prix ont été corrigés à la baisse.
➡️ Les nouvelles SCPI, en pleine collecte, peuvent acheter des actifs immobiliers avec un rendement acte en main bien supérieur à ce qui se pratiquait au début des années 2020. Ainsi, il n’est pas rare de voir des acquisitions récentes avec un rendement de 8% ou 9%, de la part de SCPI comme Sofidynamic (voir illustration ci-dessus) ou Iroko Zen.
🚀 Conséquence de tout cela, les investisseurs se retrouvent avec des taux de distribution supérieurs à 7% (par exemple 9,33% pour Osmo Energie en 2024, ou 8,59% pour la SCPI Mistral Sélection). C’est bien plus que la moyenne du marché qui n’est « que » de 4,72% en 2024 selon l’ASPIM.
Mais les rendements des actifs immobiliers n’expliquent pas tout dans ces performances, comme nous allons le voir ⤵️.
Une nouvelle SCPI profite mécaniquement de « l’effet collecte »
Les nouvelles SCPI, normalement, ont une collecte dynamique, et il n’est pas rare que leur capitalisation augmente significativement d’une année sur l’autre, au moins au tout début. Or ce phénomène, couplé au délai de jouissance d’une SCPI, vient booster la performance.
Pour rappel, un délai de jouissance de 4 mois signifie que vous êtes éligible aux dividendes de la SCPI uniquement 4 mois après avoir souscrit. La logique est qu’il faut bien quelques mois à la société de gestion pour acheter des biens immobiliers, et donc investir l’argent que vous leur confiez.
Je vais essayer de vous expliquer la logique, en espérant être le plus clair possible.
D’un côté, un associé dont le délai de jouissance est passé reçoit des dividendes, qui sont le fruit des gains réalisés par la SCPI, dans leur globalité. De l’autre côté, l’argent investi par les associés dont le délai de jouissance n’est pas encore révolu, peut être investi sur des comptes à terme, ou même générer des loyers avant le délai de jouissance, si la société de gestion a réussi à investir rapidement. Tous ces gains (intérêts des comptes à terme, loyers perçus plus vite que prévus) vont être reçus uniquement par l’associé qui est déjà autorisé à toucher des dividendes.
➡️ Ainsi, les anciens associés vont « profiter » pendant un court laps de temps de l’argent apporté par les nouveaux. Plus le temps passe, plus les sommes collectées par la SCPI sont marginales par rapport à sa capitalisation, et plus cet effet collecte est gommé. En revanche, une nouvelle SCPI va particulièrement en profiter.
✅ Faire partie des premiers associés et bénéficier de l’effet collecte n’est que temporaire, mais autant en tirer profit !
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Les SCPI communiquent généralement sur des taux de distribution cibles. Gardez plutôt ceux-là en tête, et ayez conscience que conserver le rendement de la première ou la deuxième année est loin d’être garantie.
La plupart des nouvelles SCPI visent un taux de distribution cible de 6% voire plus, ce qui en fait déjà un placement rentable.
Les nouvelles SCPI réinventent plus facilement le modèle classique
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont apparues il y a plus de 50 ans en France. Donc autant vous dire que certaines habitudes ont la vie dure, et pendant les années 2010 quand tout allait bien dans l’immobilier, elles n’avaient que peu d’intérêt à se réinventer.
Mais maintenant que les SCPI traditionnelles, dont celles qui ont investi dans les bureaux en Ile-de-France, ont bien dégringolé en 2023 / 2024, les sociétés de gestion, jeunes et anciennes, ont fait des efforts pour se mettre au goût du jour des épargnants.
✅ Tout d’abord, de plus en plus de jeunes SCPI sont désormais sans frais d’entrée. Sachant que d’habitude les SCPI avaient plutôt tendance à prélever une commission de souscription entre 10% et 12%, c’est une vraie révolution ! Parmi les SCPI récentes, la SCPI Mistral Sélection et la SCPI Upêka ont supprimé les frais d’entrée, tandis que Sofidynamic se limite à 2%.
Une SCPI sans frais d’entrée vous trouvez cela louche ? Au contraire, cela peut être un véritable atout pour délivrer de la performance à moyen, et même à long terme. Je vous explique ici tout ce que vous devez savoir sur les SCPI sans commission de souscription.
Pour conquérir de nouveaux épargnants, les SCPI font également preuve d’innovation dans leurs stratégies d’investissement. Exemple parlant, alors que CORUM avait démocratisé les SCPI européennes en lançant CORUM Origin au début des années 2010, ils ont gardé leur esprit pionnier en créant la SCPI CORUM USA fin 2024. Il s’agit là de la toute première SCPI ayant vocation à investir principalement aux Etats-Unis.
J’ai donné un exemple lié à la géographie, mais les jeunes SCPI sont également plus enclines à investir dans la santé, l’éducation, les salles de sport… Elles sont aussi nombreuses à se soucier du développement durable, par exemple en effectuant des travaux d’optimisation énergétique, ou en intégrant une partie de bâtiments à vocation sociale au sein de leur patrimoine. Mais il n’est pas évident d’avoir un vrai parc immobilier ISR quand on a une centaine d’immeubles acquis il y a plusieurs années. C’est pourquoi la nouvelle SCPI Osmo Energie est une des rares à être classée article 9 au sens du règlement SFDR, la catégorie la plus contraignante en termes d’investissement durable.
Attention aux simples coups de neuf sur les vieilles SCPI
Dernier paragraphe avant de creuser un peu plus en détail les caractéristiques des nouvelles SCPI qui se développent en 2025, je voulais vous mettre en garde sur les nouvelles SCPI qui n’en sont pas.
Il n’y a pas forcément une volonté de tromper, n’exagérons pas, mais certaines sociétés de gestion semblent tout de même avoir voulu maquiller leurs vieilles SCPI peu performantes à coup de rebranding et de marketing.
Au cas où vous auriez des doutes, je vous mets la liste ci-dessous des fusions entre SCPI et changements de nom effectués dernièrement :
| Ancien nom de la SCPI | Nouveau nom de la SCPI |
|---|---|
| CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT | LF Croissance & Territoires |
| IMMORENTE 2 | Sofiboutique |
| FAIR INVEST | NCap Education Santé |
| ACTIPIERRE 1 | AEW Paris Commerces |
| ACTIPIERRE EUROPE | AEW COMMERCES EUROPE |
| PIERRE PLUS | AEW COMMERCES EUROPE |
| INTERPIERRE | PAREF Hexa |
| INTERPIERRE EUROPE CENTRALE | PAREF Evo |
| NOVAPIERRE ALLEMAGNE | PAREF Prima |
| NOVAPIERRE | Novapierre 1 |
| FRUCTIREGIONS EUROPE | AEW OPPORTUNITES EUROPE |
| NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 | PAREF Prima |
Détails sur les principales nouvelles SCPI
Dans cette section, je vais aller un peu plus en profondeur dans les 4 nouvelles SCPI qui sont dans le top 20 de mon classement des SCPI.
Sofidynamic : la nouvelle SCPI à haut rendement de Sofidy
Sofidynamic est le nouveau fonds immobilier de Sofidy, une société de gestion qui a déjà plusieurs SCPI à son actif (Sofipierre, Immorente, Sofidy Europe Invest, etc.). Elle n’en est donc pas à son galop d’essai.
En revanche, Sofidynamic se démarque bien de ses grandes sœurs, avec un TRI cible à 5 ans de 7% (et un taux de distribution de 2024 de 9,52%), des frais de souscription de 2% seulement et un minimum de souscription de 315€ uniquement (contre plus de 1 000€ pour la SCPI Immorente par exemple).
Cette SCPI créée il y a peu affiche une stratégie diversifiée, aussi bien d’un point de vue géographique que du type d’actifs immobiliers.
Avec Louve Invest
🔎 Pour en savoir plus, direction mon avis complet sur la SCPI Sofidynamic.
Osmo Energie : la nouvelle SCPI qui s’inscrit dans la durée
Cette jeune SCPI est la première de la société Mata Capital IM. Cependant cette société de gestion existe depuis quelques années déjà, et gère plus de 2 milliards d’euros d’actifs. Donc ce ne sont pas des débutants non plus !
🎯 Elle vise un taux de distribution cible de 6% par an, qu’elle souhaite obtenir en construisant un patrimoine implanté à plus de 50% en dehors de France (tout en restant en Europe).
🪴Si de nombreuses SCPI sont labellisées ISR (plusieurs dizaines), en revanche elles sont encore peu à vouloir suivre un objectif d’investissement durable au sens de l’article 9 du classement SFDR. Il sera intéressant de suivre dans la durée comment cette ambition se traduit dans la gestion de ses biens immobiliers.
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🔎 Pour en savoir plus, direction mon avis complet sur la SCPI Osmo Energie.
Mistral Sélection : la jeune SCPI sans frais d’entrée ultra accessible
Alors que SwissLife AM gère déjà la SCPI ESG Pierre Capitale depuis 2017, ils ont décidé de lancer la SCPI Mistral Sélection fin 2023.
Cette nouvelle SCPI se distingue de l’autre véhicule de SwissLife par un taux de distribution cible de 6% (largement dépassé en 2024, avec 8,59% de rendement délivré) et l’absence de frais d’entrée.
⚠️ Il n’y a aucuns frais d’entrée, mais si vous revendez vos parts avant 6 ans, alors une commission de retrait de 6% TTC s’applique. Ainsi, gardez bien en tête qu’il s’agit là d’un placement de long terme de préférence, comme toutes les SCPI traditionnelles.
Avec Placement Direct
🔎 Pour en savoir plus, direction mon avis complet sur la SCPI Mistral Sélection.
Upêka : un TRI cible de 6,50% pour cette récente SCPI
Cette autre SCPI sans frais d’entrée fait également partie de mon classement des 20 meilleures SCPI du marché (sur plus de 100 placements analysés).
Ce nouveau fonds immobilier est géré par Axipit Real Estate Partners.
Elle revendique un objectif de TRI élevé, comme les SCPI précédentes, en visant 6,50% de rentabilité annuelle sur le long terme. Contrat rempli pour 2024, avec un taux de distribution quasiment à 8%.
Pour cela, elle adopte une stratégie d’acquisition diversifiée :
- L’Europe comme terrain de jeu
- Des actifs variés : bureaux, commerces et logistique
Elle a d’ailleurs déjà réalisé plusieurs achats en Espagne, principalement des sites de logistique.
Enfin, notez que cette SCPI peut être achetée en pleine propriété, ou vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue propriété et ainsi profiter d’une décote sur le prix de souscription.
Avec Louve Invest
🔎 Pour en savoir plus, direction mon avis complet sur la SCPI Upêka.
Tableau récapitulatif des nouvelles SCPI (données début 2025)
Pour finir ce topo sur les nouvelles SCPI, je vous partage un tableau qui reprend l’ensemble des SCPI créée en 2023, mais aussi celles lancées en 2024, voire 2025, pour lesquelles il n’y a pas encore beaucoup de recul. Si ces dernières vous intéressent, sachez qu’elles sont toutes disponibles à la souscription chez Louve Invest.
| SCPI | Société de gestion | Date de création | Taux de distribution 2024 |
|---|---|---|---|
| NCap Continent | Normal Capital | Janvier 2023 | 7,01% |
| Coeur d’Avenir | Sogenial | Août 2023 | 5,00% |
| Upêka | Axipit Real Estate Partners | Septembre 2023 | 7,96% |
| Alta Convictions | Altarea | Octobre 2023 | 6,50% |
| Osmo Energie | Mata Capital IM | Novembre 2023 | 9,33% |
| Sofidynamic | Sofidy | Décembre 2023 | 9,52% |
| Mistral Sélection | SwissLife AM | Décembre 2023 | 8,59% |
| Comète | Alderan | Décembre 2023 | 10,62% |
| Wemo One | Wemo REIM | Avril 2024 | N/A |
| EDR Europa | Edmond de Rothschild REIM | Mai 2024 | N/A |
| Elévation Tertiom | Elevation Capital Partners | Juillet 2024 | N/A |
| Patrimonia Capital et Rendement | Patrimonia Capital | Juillet 2024 | N/A |
| Perial Opportunités Territoires | Perial | Octobre 2024 | N/A |
| Linaclub | Aestiam | Octobre 2024 | N/A |
| Epargne Pierre Sophia | Atland Voisin | Octobre 2024 | N/A |
| MomenTime | Arkea REIM | Octobre 2024 | N/A |
| Reason | MNK Partners | Octobre 2024 | N/A |
| Vitality | Clubfunding AM | Octobre 2024 | N/A |
| Darwin REO1 | Darwin | Novembre 2024 | N/A |
| CORUM USA | CORUM | Décembre 2024 | N/A |
| Eden | Advenis | Décembre 2024 | N/A |
Pour en savoir plus sur les SCPI très récentes, vous pouvez par exemple en parler avec un conseiller spécialisé de chez Louve Invest. Ils sont experts en SCPI et ne font que cela de la journée 😊. Retrouvez mon avis sur Louve Invest si vous voulez plus de détails.
Questions fréquentes
Certes il y a un momentum de marché intéressant en ce moment, dont les nouvelles SCPI profitent pleinement, mais pour autant elles ne sont pas forcément mieux que les anciennes. D’ailleurs, une SCPI comme CORUM Origin, avec plus de 160 actifs immobiliers et un excellent historique (TRI supérieur à 6% sur 10 ans) a de solides atouts à faire valoir en terme de diversification et d’expérience. Pour en savoir plus, je donne ici mon avis sur la SCPI CORUM Origin.
Investir en SCPI revient à acheter des parts d’un fonds immobilier, et non un bien immobilier en direct. Cela vous permet de profiter d’un rendement, sans avoir à vous occuper de la gestion du bien. Comme vous achetez des parts, et non des murs, on parle de pierre papier. Retrouvez dans cet article d’autres investissements pierre papier.