La défiscalisation en Outre-mer est une politique économique mise en place par le gouvernement français pour encourager l’investissement dans les départements, régions et collectivités d’Outre-mer (DROM-COM).
Ces dispositifs de défiscalisation accordent aux particuliers ou aux entreprises divers avantages fiscaux, en contrepartie d’investissements situés en dehors du territoire métropolitain français. La défiscalisation Outre-mer a pour objectif de dynamiser le développement économique et social de ces territoires, de contribuer à sa croissance et à la création d'emplois locaux.
Dans cet article, nous explorerons les différents dispositifs de défiscalisation outre-mer ouverts aux particuliers, les taux des avantages fiscaux associés ainsi que leurs risques.
Lire aussi « 5 solutions pour réduire ses impôts sans (trop) investir«
La défiscalisation immobilière outre mer
Vous souhaitez investir dans l’immobilier en Outre-mer ? Il existe deux dispositifs de défiscalisation intéressants :
L’investissement en loi Pinel outre mer
La loi Pinel est très connue des investisseurs en métropole, mais saviez-vous qu’il existe son pendant en Outre-mer ?
Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un bien immobilier neuf dans les DROM-COM, qui doit être loué pendant 6 ans au moins.
L’avantage fiscal du Pinel Outre mer
Le véritable avantage du Pinel Outre-mer, c’est le taux de défiscalisation – qui est bien plus élevé qu’un achat Pinel en métropole. Voici les taux de réduction d’impôt pour un investissement en 2024 :
| Durée de location | Réduction d’impôt Pinel Outre-mer | Réduction d’impôt Pinel France Métropolitaine |
|---|---|---|
| 6 ans | 20% | 9% |
| 9 ans | 23% | 12% |
| 12 ans | 25% | 14% |
Le saviez-vous ? Le dispositif Pinel disparaît l’année prochaine ! Il ne reste plus que quelques mois pour investir.
Les risques du Pinel Outre mer
La défiscalisation en Pinel Outre-mer comporte les risques habituels d’un investissement immobilier et les risques classiques d’un investissement en loi Pinel.
En outre, il existe des risques spécifiques liés à la situation géographique de certains biens (risques climatiques comme des ouragans, tempêtes ou montée des eaux).
Enfin, n’oubliez pas que les loyers Pinel sont plafonnés et que le prix de votre location doit correspondre au marché local.
Pour tout savoir sur la loi Pinel, lisez notre guide complet ici et notre avis sur l’avantage fiscal Pinel.
Ce dispositif fiscal a vocation à compenser la pénurie de logements sociaux en Outre-mer.
Lorsque vous investissez en loi Girardin social, vous financez alors la construction de logements neufs par un promoteur puis leur location à un organisme agréé, qui gère ensuite les sous-locations. Les logements sont loués à des particuliers pour un loyer modéré, et doivent constituer leur résidence principale.
L’avantage fiscal du Girardin social est très élevé puisqu’il permet à l’investisseur de récupérer par une réduction d’impôt 110% à 125% des sommes investies ! C’est le seul dispositif fiscal qui offre un avantage fiscal supérieur aux sommes déboursées.
Attention, le Girardin social n’est pas un réel investissement : vous ne récupérez les sommes investies dans ces sociétés que par la réduction d’impôt. En d’autres termes, la société ne vous rembourse pas le capital investi et il n’y a aucune perspective de plus-value future à la revente.
Néanmoins, c’est la réduction d’impôt la plus efficace pour ceux qui paient beaucoup d’impôt, car elle permet d’effacer l’imposition sur les revenus jusqu’à 60 000 € par an !
En résumé, avec le Girardin social, vous obtenez un gain fiscal net compris entre 10% et 25% selon les opérateurs. C’est un avantage immédiat, acquis en une seule fois l’année de l’investissement, et qui permet de réduire drastiquement votre imposition sur les revenus.
Deux conditions principales sont requises pour acquérir définitivement la réduction d’impôt Girardin :
- la conservation des parts de cette société pendant 5 ans par l’investisseur personne physique (6 ans dans le cas de sociétés réalisant des investissements dans le secteur locatif intermédiaire),
- et la mise en location de ces logements pendant une durée continue de 5 ans, à compter de leur achèvement.
Du côté de l’investisseur personne physique, la location est faite à un organisme de logements sociaux agréé (office habitat, HLM, etc) et non aux particuliers locataires directement. Si les logements construits ne sont pas loués à ces organismes semi-publics pendant 5 ans, vous devrez rembourser la réduction d’impôt et payer des pénalités.
N’ayant crainte, il existe de nombreux professionnels de l’acquisition et de la gestion en Girardin social, qui ont une longue expérience sans défaillance.
Par ailleurs, pour cantonner ce risque, certains monteurs proposent une garantie fiscale aux investisseurs, qui les couvrent en cas de défaillance de location.
Vous souhaitez en savoir plus sur le Girardin social ? Lisez notre article sur le sujet ici.
Défiscalisation outre mer et investissements productifs
Lorsque vous soutenez les investissements productifs en Outre-mer, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Nous vous présentons ici 2 dispositifs de défiscalisation très intéressants :
L’investissement Girardin industriel au soutien des entreprises locales (loi LODEOM)
Lorsque vous investissez en Girardin industriel, vous permettez à une société d’acquérir des biens puis de les louer dans les territoires ultra-marins pour y développer des activités industrielles. Par exemple, il peut s’agir de l’acquisition et de la location de matériel agricole afin de favoriser la production alimentaire locale.
La réduction d’impôt pour investissement en Girardin industriel outre mer
Tout comme le Girardin social, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 110% à 125% des sommes investies – ce qui représente un gain fiscal net de 10% à 25% selon les opérations et les monteurs.
Attention, le Girardin industriel n’est pas un véritable investissement. Votre capital n’est remboursé que par la réduction d’impôt. N’espérez pas non plus une plus-value à la revente car un contrat stipule que le matériel acquis est cédé pour quelques euros à la fin de l’opération.
Néanmoins, la réduction d’impôt est très efficace pour les gros contribuables, car elle permet d’effacer l’imposition sur les revenus jusqu’à 52 941 € par an !
Les risques du Girardin industriel en Outre mer
Pour que l’investisseur puisse acquérir définitivement la réduction d’impôt :
- il doit conserver les parts de la société pendant au moins 5 ans à compter de la souscription,
- et le matériel doit être loué par la société exploitante pendant 5 ans à compter de leur acquisition (sauf durée normale d’utilisation inférieure).
A défaut, la réduction d’impôt doit être remboursée au fisc.
Là encore, pensez à bien sélectionner la société de montage. Certaines ont beaucoup d’expérience et proposent des assurances fiscales qui couvrent une éventuelle défaillance de location.
Les FIP Outre-mer
Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) financent le développement des petites et moyennes entreprises (PME) en France métropolitaine mais aussi en Outre-mer.
Investir dans un Fonds d’Investissement de Proximité outre mer : quels avantages fiscaux ?
Lorsque vous investissez dans un FIP Outre mer, vous obtenez une réduction d’impôt de 30% des sommes versées. C’est 12% de plus que les FIP en France !
L’avantage fiscal est plafonné à 3 600 € par an pour un célibataire et 7 200 € pour un couple.
Les risques d’un investissement dans les FIP outre mer
Les FIP outre mer présentent les mêmes inconvénients que les FIP classiques que nous présentons ici (illiquidité, perte en capital, entreprises non-cotées, etc).
Par ailleurs, ces FIP Outre mer présentent des risques spécifiques liés à une forte concentration des investissements : au minimum 70 % de leur actif sont investis dans les PME exerçant leur activité dans les départements et territoires Outre-mer. Cela signifie que ces investissements sont dépendants de la santé économique et climatique de ces zones. Néanmoins, sachez que le FIP doit diversifier un minimum puisqu’il ne peut pas investir plus de 50% de ses actifs dans le même DROM ou COM.
Pour en savoir plus sur les Fonds d’Investissement de Proximité et leur fonctionnement, c’est ici !
La défiscalisation abusive Outre mer
Vous avez pu le constater ci-dessus : la défiscalisation en outre mer est bien plus attractive que la défiscalisation en France métropolitaine. Malheureusement, cela a donné lieu à de nombreux abus …
Par exemple, des intermédiaires peu scrupuleux ont contourné les agréments fiscaux nécessaires au Girardin industriel, et surévalué les investissements. De nombreuses fraudes ont été constatées dans les financements de panneaux photovoltaïques.
Dans les cas les plus abusifs, ces intermédiaires n’ont même pas réalisé les investissements exigés !
Heureusement, de nombreuses opérations de défiscalisation outre mer se déroulent très bien et pour éviter ces fraudes, voici quelques conseils à suivre :
1 – Vérifiez l’inscription au registre des intermédiaires en défiscalisation Outre-mer
Le législateur impose aux entreprises dont l’activité professionnelle consiste à obtenir pour autrui les avantages fiscaux d’être inscrites sur un registre public tenu par le représentant de l’État dans le département ou la collectivité concerné(e).
2 – Choisissez un partenaire fiable !
Nous vous recommandons 2 intermédiaires :
- Les Entreprêteurs : c’est une plateforme de crowdfunding qui vous présente des projets Girardin éthiques, écologiques et à valeur sociale ajoutée, uniquement en Guyane. Il ne propose pas de garanties de bonne fin des opérations mais sur les 150 opérations financées depuis 2016, il n’y a eu aucune défaillance. Les taux de rendements nets oscillent entre 21% et 25%.
- InterInvest : c’est l’un des acteurs historiques du Girardin. Vous ne choisissez pas les projets dans lesquels iront vos fonds mais il propose des garanties pour éviter les risques fiscaux, financiers et juridiques. En contrepartie, les rendements sont un peu plus faibles (+/- 115%).
En conclusion
Les dispositifs de défiscalisation outre mer permettent des investissements dans les territoires ultramarins afin de soutenir la création de logements et le développement économique. Pour encourager les contribuables à investir Outre-mer, les réductions d’impôts consenties sont plus importantes que les investissements réalisés en territoire métropolitain.
Voici un résumé des dispositifs de défiscalisation outre-mer et des avantages fiscaux que vous pouvez obtenir :
| Dispositif de défiscalisation outre mer | Taux de réduction d’impôt | Réduction d’impôt maximale | Plafond des niches fiscales | Ticket d’entrée |
|---|---|---|---|---|
| Loi Pinel DROM-COM | 20% du prix d’achat (location 6 ans)23% du prix d’achat (location 92 ans)25% du prix d’achat (location 12 ans) | 60 000 €, étalée sur 6 ans69 000 €, étalée sur 9 ans75 000 €, étalée sur 12 ans | 18 000 € / an | En fonction des programmes, environ 100 000 € un studio neuf à Saint-Denis-de-la-Réunion. |
| Girardin social | 110% à 125% des sommes versées | 60 000 € tous les ans | 18 000 € / anSeule une partie des sommes versées est prise en compte dans le calcul du plafond. | 5 000 € |
| Girardin industriel | 110% à 125% des sommes versées | 52 941 € si agrément tous les ans40 909 € sans agrément tous les ans | 18 000 € / an Seule une partie des sommes versées est prise en compte dans le calcul du plafond. | 2 500 € |
| FIP Outre mer | 30% des sommes investies | 3 600 € pour un célibataire7 200 € pour un couple | 18 000 € / an | 1 000 € |
Notez que le plafonnement global des niches fiscales est plus élevé pour les investissements réalisés outre-mer : 18 000 € au lieu de 10 000 € habituellement.
Toutefois, l’avantage fiscal ne doit pas masquer un mauvais investissement. Soyez vigilants sur la qualité des opérations et l’expérience des intermédiaires de défiscalisation. Nous vous recommandons les bons partenaires dans chacun de nos articles sur le Pinel, le Girardin et les FIP.
Vous souhaitez réduire vos impôts mais vous ne savez pas par où commencer ? J’ai créé une mini-formation en 7 jours, 7 emails, pour comprendre comment optimiser votre fiscalité. Inscrivez-vous ici, c’est gratuit !
Laisser un commentaire