Si vous en êtes à choisir entre la SCPI Remake Live et la SCPI Iroko Zen, c’est que vous avez déjà parcouru une bonne partie du chemin. En effet, ces deux fonds d’investissement immobiliers sont situés dans les hauteurs de mon comparatif des SCPI, donc dans tous les cas, vous ne devriez pas commettre d’erreur fondamentale à mon avis.
Mais s’il ne fallait en choisir qu’une ? Vaut-il mieux opter pour Remake Live ou Iroko Zen ? Pour répondre à cette question, je vais mener une analyse point par point, et nous verrons à la fin du combat qui remportera la victoire !
➡️ C’est parti pour le match Remake Live vs Iroko Zen !
Remake Live ou Iroko Zen : commençons par une vue de synthèse
Remake Live vs Iroko Zen : les performances financières
Vous connaissez la rengaine, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Surtout qu’en l’occurrence nous sommes sur deux SCPI assez jeunes, puisque créées en septembre 2020 pour Iroko Zen, et en février 2022 pour Remake Live.
Néanmoins, comme pour tout placement, il est incontournable de jeter un coup d’œil à leur performance financière.
Evolution des taux de distribution
Au niveau des taux de distribution, qui correspondent au rendement des SCPI, le match est serré, avec deux placements qui ont sorti une performance supérieure à 7% chaque année depuis leur création.
Ce sont de très beaux chiffres, comparés à la moyenne du marché qui tourne plus autour de 4,50% ces dernières années selon l’ASPIM.
La SCPI Remake Live a eu tendance jusque-là à délivrer un peu plus de rendement qu’Iroko Zen, donc elle prend l’avantage à ce niveau. Mais l’écart de 0,18% en 2024 n’est vraiment pas énorme.
Variation des prix de part et potentielles plus-values
De ce côté-là, c’est plutôt la SCPI Iroko Zen qui est gagnante à ce jour.
En effet :
- Le prix de la part Iroko Zen a augmenté de 1% en 2024, tandis que le prix de part de Remake Live n’a encore jamais été revalorisé
- Et surtout, la valeur de reconstitution d’une part d’Iroko Zen est de 214,37€ au 31 décembre 2024, contre un prix de souscription de 202€, soit une plus-value potentielle de 6,12%
- De l’autre côté, la valeur de reconstitution d’une part de Remake Live est de 204,05€ à fin 2024, contre un prix de souscription de 204€, soit une plus-value potentielle quasi nulle
➡️ Par conséquent, en prenant en compte le taux de distribution et la plus-value potentielle, je considère les SCPI Remake Live et Iroko Zen ex aequo au niveau de la performance financière. Donc 1 partout à ce stade.
Remake Live ou Iroko : analyse du patrimoine et de sa gestion
Je vais maintenant m’attarder sur ce qui participe à ces performances financières, à savoir le patrimoine immobilier géré par ces deux SCPI. Bien que vous n’ayez rien à gérer, ce qui explique le nom de placement pierre papier, ce sont bien des investissements immo tangibles qui vont créer du rendement !
Diversification du patrimoine
Nous avons d’un côté la SCPI Iroko Zen avec 132 actifs immobiliers au 31 décembre 2024, et de l’autre la SCPI Remake Live qui en compte 51. Donc Iroko dispose d’un patrimoine plus étoffé, avec une plus grande diversification en ce qui concerne le nombre de biens.
Voyons maintenant la répartition géographique pour ces 2 SCPI :
| Remake Live | Iroko Zen | |
|---|---|---|
| France | 26% | 42% |
| Royaume-Uni | 29% | 16% |
| Espagne | 14% | 11% |
| Pays-Bas | 12% | 11% |
| Irlande | 8% | 13% |
| Autres pays européens | 11% | 7% |
Comme vous pouvez le constater, la SCPI Iroko Zen est un peu plus investie en France que Remake Live. Cela peut être un peu plus avantageux d’un point de vue fiscal pour les associés de cette dernière (lire mon article sur les SCPI européennes pour en savoir plus).
🌍 Sinon, nous voyons que les zones géographiques visées sont relativement similaires. Nous sommes sur deux SCPI européennes, avec des actifs situés outre-Manche, ainsi qu’en Espagne ou aux Pays-Bas par exemple.
Iroko a créé une antenne en Espagne, Iroko Iberia, donc nous pourrions nous attendre à ce qu’il y ait un peu plus de transactions dans cette zone à l’avenir.
Je vais maintenant ce que cela donne par typologie d’actifs.
| Remake Live | Iroko Zen | |
|---|---|---|
| Bureaux | 39% | 30% |
| Commerces | 11% | 34% |
| Logistique et locaux d’activités | 17% | 32% |
| Santé et éducation | 26% | 4% |
| Autres (ex. résidentiel) | 7% | – |
Là encore nous avons des similitudes, puisque nous sommes sur 2 SCPI diversifiées, qui investissent dans des actifs similaires, mais pas dans les mêmes proportions.
En effet, il y a un peu plus de bureaux et de biens en lien avec la santé et l’éducation chez Remake Live, tandis que la SCPI Iroko Zen dispose d’un peu plus de commerces et d’actifs en lien avec la logistique, ou des locaux d’activités.
Qualité de la gestion
En ce qui concerne la qualité de la gestion, je vais principalement regarder le Taux d’Occupation Financier (TOF) de ces SCPI.
✅ Encore une fois, impossible de départager les deux puisque dans les deux cas nous frôlons la perfection : un TOF à 99%.
Autrement dit, quelles que soient les SCPI, elles arrivent à exploiter au maximum leur patrimoine immobilier, avec des loyers qui tombent régulièrement, et très peu de vacance locative.
➡️ Au global, j’accorde le point à Iroko Zen car la SCPI a beaucoup de points communs avec Remake Live, mais se distingue par un nombre deux fois plus élevé d’actifs à ce stade, et donc une meilleure diversification. 2-1 pour Iroko pour l’instant donc.
Remake Live ou Iroko Zen : comparaison des frais
Passons maintenant à un sujet qui peut fâcher concernant les SCPI (et les produits financiers en général d’ailleurs) : les frais. Surtout que la plupart des SCPI ont des commissions de souscription entre 10% et 12%, qui pénalisent fortement votre investissement sur le court terme. Mais comme vous allez le voir, ça n’est pas le cas de nos deux SCPI.
Frais d’entrée et commission de retrait
Qu’il s’agisse de la SCPI Remake Live ou de la SCPI Iroko Zen, nous sommes sur deux SCPI sans frais d’entrée. Elles sont parmi les premières à avoir adopté ce modèle, repris aujourd’hui par d’autres comme la SCPI Mistral Sélection ou encore la SCPI Upêka.
Ainsi, pas de frais de souscription pour Iroko comme pour Remake. En revanche, si vous souhaitez sortir trop tôt de votre investissement, alors une commission de trait s’applique. Pour la SCPI Remake Live, la commission de retrait est de 5% TTC, et elle s’active si vous revendez vos parts avant 5 ans. Chez Iroko, le délai n’est que de 3 ans, mais les frais de sortie anticipée sont de 6% TTC, donc légèrement supérieurs à ceux appliqués par Remake Live.
Frais de gestion
Voyons maintenant ce qu’il en est des frais de gestion, puisqu’il faut bien que ces fonds gagnent de l’argent quelque part !
Les commissions de gestion sont prélevées sur les loyers encaissés, et elles sont de :
- 15% HT pour la SCPI Remake Live
- 12% HT en ce qui concerne la SCPI Iroko Zen
Donc à ce niveau-là, la SCPI Remake Live est un peu plus gourmande qu’Iroko.
Pour rappel, les commissions de gestion s’appliquent sur les loyers, tandis que les commissions de souscription s’appliquent sur le montant investi. Ainsi une commission de souscription de 10% sur un investissement de 10 000€ représente 1 000€, tandis que la commission de gestion, pour une SCPI avec un rendement de 6% et une commission de gestion de 12% représente 72€ ( = 1 000€ x 6% x 12%).
Frais annexes
Aussi bien Iroko Zen que Remake Live ont d’autres frais qui entrent en jeu et que je vais reprendre ci-dessous :
| Remake Live | Iroko Zen | |
|---|---|---|
| Commission d’acquisition des actifs immobiliers | 5% TTC | 3,6% TTC |
| Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux | 5% TTC | 6% TTC |
| Commission en cas de plus-value à la revente | / | 5% TTC si plus-value supérieure à 5% |
Au niveau de ces frais annexes, personnellement je préfère les 3,6% TTC de commission d’acquisition d’Iroko Zen, car les actifs des SCPI n’ont pas nécessairement besoin de travaux majeurs. Donc autant les frais de travaux d’Iroko sont un peu plus élevés, mais ne seront pas systématiques, autant les commissions d’acquisition, plus élevées chez Remake Live, vont s’appliquer à chaque achat.
➡️ Au final, la structure de frais d’Iroko Zen me semble légèrement plus avantageuse que celle de Remake Live. Nous en sommes donc à 3-1 pour Iroko Zen.
Envie d’y voir plus clair sur la structure de frais des SCPI ? Je vous explique tout dans cet article sur les frais des SCPI.
Remake Live ou Iroko : les modalités de souscription
Vous le percevez déjà à ce stade, nous sommes sur deux bonnes SCPI, et se pose donc la question de comment souscrire, et à partir de quel montant.
Le minimum de souscription
Sur ce point, il y a une vraie différence entre ces deux fonds immobiliers.
En effet, la SCPI Remake Live est bien plus accessible qu’Iroko Zen pour les petits budgets puisque :
- La SCPI Remake Live est disponible à partir de 204€ seulement
- Tandis que le minimum de souscription d’Iroko Zen s’élève à 5 000€
La souscription via une assurance-vie
✅ La SCPI Remake Live peut être souscrite au sein de contrats d’assurance-vie Suravenir, Apicil, Generali et Spirica. Ainsi, à titre d’exemple, cela fait longtemps qu’elle est disponible au sein des assurances-vie distribuées par Linxea, comme Linxea Spirit 2 qui fait partie de notre sélection des meilleures assurances-vie.
A l’inverse, Iroko Zen n’a longtemps été disponible qu’au sein de contrats PreparVie, et que depuis récemment via l’assurance-vie Linxea.
➡️ Cette fois-ci, la victoire revient à Remake Live dont le minimum de souscription est plus abordable, et qui existe dans plusieurs contrats d’assurance-vie sur le marché. 3-2 pour Iroko Zen, le match se resserre.
Vous vous demandez quelle SCPI est faite pour vous ? S’il vaut mieux souscrire via une assurance-vie ou à crédit ? Quels sont les indicateurs à regarder chez une SCPI ? Je vous donne tous mes conseils ici dans mon guide pour investir en SCPI.
Remake Live vs Iroko : les avis des associés
Bon, concrètement, cela va être compliqué d’étoffer ce paragraphe faute de données à comparer.
⭐ En effet, d’un côté nous avons Iroko qui obtient une moyenne de 4,7/5 sur plus de 800 avis déposés sur le site Trustpilot (en avril 2025), soit un excellent score.
Et de l’autre côté… la SCPI Remake Live n’est pas recensée sur Trustpilot. De plus, évidemment, pas d’applications mobiles pour des SCPI, donc pas de notes Apple Store ou Google Play.
Et le gagnant est…
🏆 Iroko Zen, qui remporte le match 3 à 2 !
Nous sommes cependant sur un très beau combat, avec la SCPI Remake Live qui est loin de démériter. Franchement, si nous avions fait Iroko Zen contre la SCPI Patrimmo Commerce ou Accimmo Pierre, le match aurait été bien plus vite plié 😂.
Maintenant si vous voulez aller un cran plus loin, vous pouvez lire mon avis sur Iroko Zen, dans lequel je détaille notamment mon investissement en nue propriété chez eux. Et vous pouvez souscrire en cliquant sur le bouton juste en dessous :
J’ai également écrit un avis complet sur la SCPI Remake Live, qui est disponible juste ici. Et si vous souhaitez souscrire, vous pouvez le faire en cliquant juste là :
Avec Louve Invest
- Chiffres de l’ASPIM sur les SCPI : https://www.aspim.fr/chiffres-du-marche-des-FIA-en-immobilier/scpi.html