Perçu comme un placement sans risque, rentable et concret, le goût des Français pour la pierre n’est plus à démontrer. Néanmoins, l’investissement immobilier a aussi pour réputation d’être chronophage et rébarbatif. C’est pourquoi, beaucoup d’investisseurs potentiels se découragent. Pour les aider à passer le cap, les services de gestion locative se sont considérablement développés ces dernières années. Recherche de locataires, gestion comptable, gestion technique et gestion juridique, votre prestataire s’occupe de tout ! De tout, peut-être, mais à quel prix ? Pour répondre à cette question, je vous explique comment le service fonctionne et je vous propose mon comparatif des tarifs pratiqués par les agences de gestion locative ⤵️ !
Meilleures agences de gestion locative : notre sélection
Pour les plus impatients, voici notre sélection des trois prestataires les plus compétitifs. Sans grande surprise, mon podium est constitué d’agences en ligne exclusivement car elles proposent des prix cassés pour un service de qualité (environ deux fois moins coûteuses que les agences traditionnelles de quartier). En effet, grâce à l’automatisation des tâches à faible valeur ajoutée, ces agences en ligne ont réussi à détrôner la plupart des agences traditionnelles devenues trop chères.
Quels sont les services proposés ?
La majorité des agences propose un service qui se décline sur trois niveaux :
- La recherche de locataires ;
- La gestion locative ;
- L’assurance loyers impayés (garantie loyers impayés ou GLI).
Attention toutes les agences ne proposent pas l’intégralité des services que je mentionne dans la suite de l’article. Avant de vous engager, vérifiez bien le périmètre exact de leurs services.
Recherche de locataires
Une agence de gestion locative standard propose généralement :
- D’évaluer le montant du loyer et des charges ;
- D’engager et de suivre la réalisation des diagnostics obligatoires (dont le diagnostic de performance énergétique) ;
- De rédiger l’annonce (y compris la réalisation d’un reportage photo et/ou d’une visite virtuelle) ;
- De diffuser l’annonce sur les différents sites spécialisés ;
- De réceptionner, vérifier et sélectionner les candidatures ;
- D’effectuer les visites avec les candidats ;
- De rédiger et faire signer les documents contractuels (actes de caution et bail notamment) ;
- De réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie du locataire.
La gestion locative
Une fois le locataire trouvé, l’agence de gestion locative prend en charge l’intégralité des tâches récurrentes qui incombent au propriétaire. L’agence s’occupe entre autres de :
- Générer les avis d’échéance, quittances et révision des loyers ;
- Régulariser le montant des charges annuelles ;
- D’encaisser et reverser les loyers au propriétaire ;
- De relancer en cas d’impayés ;
- De vérifier la conformité des assurances propriétaire et locataire ;
- De gérer la relation avec le syndic ;
- De déclarer les nouveaux locataires à l’administration ;
- De suivre les travaux éventuels.
La garantie loyers impayés (GLI)
La GLI est une assurance optionnelle qui permet au propriétaire de se couvrir en cas de défaut de paiement du locataire. La garantie couvre généralement :
- Le montant des loyers impayés ;
- Les frais de dégradation du logement non couverts par le dépôt de garantie ;
- Les frais de contentieux et de procédures judiciaires si un litige survient.
Certains assureurs prennent à leur charge la compensation de la perte de loyers pendant l’exécution de travaux pris en charge par la GLI ainsi que le manque à gagner en cas de départ sans préavis du locataire.
Généralement, votre agence de gestion locative vous proposera un tarif plus avantageux qu’un autre assureur (c’est logique car votre agence sélectionne le locataire et a donc une plus grande maîtrise du risque).
Avant de souscrire à une GLI, soyez vigilant sur plusieurs points :
- La présence ou non de plafonds d’indemnisation (le mieux est de ne pas en avoir) ;
- La présence ou non de franchises (le mieux est de ne pas en avoir) ;
- La présence ou non de délai de carence (la GLI de certains assureurs est effective plusieurs semaines après la souscription du contrat pour éviter les abus).
Qu’est-ce que coûte concrètement une agence en ligne ?
Prenons les hypothèses suivantes :
- Les loyers annuels de votre logement toutes charges comprises s’élèvent à 18 000€ (1 500 € par mois) ;
- Votre agence facture 75% du premier loyer à chaque nouveau locataire et 3,9% des loyers annuels au titre de la gestion locative ;
- Vous changez de locataire tous les deux ans.
- Votre GLI coûte 2% de vos loyers annuels ;
Tout compris, l’agence locative vous coûte 9% de vos loyers annuels (3,9% + 2% + (75%/12/2)). Or, 9% de vos loyers annuels représentent environ 1,1 mois de loyer (9%/(100/12)).
Une agence traditionnelle vous facturerait environ le double soit deux mois de loyer.
Faut-il passer par une agence de gestion locative ?
La réponse à cette question dépend à la fois de votre profil d’investisseur, du profil de votre logement mais aussi du régime fiscal auquel il est soumis.
Votre profil personnel
Le temps que vous avez à consacrer à votre bien, votre capacité à automatiser les tâches laborieuses et votre goût pour la gestion locative sont autant de paramètres qui vont déterminer s’il est judicieux ou non de recourir aux services d’une agence locative.
Prenons, deux cas de figure volontairement extrêmes. Si vous êtes célibataire ou retraité (que vous avez du temps pour vous), que vous êtes de nature organisée et que vous êtes à l’aise avec les logiciels de bureautique (Excel et Word) et les sites d’annonce immobilière (Leboncoin, Seloger etc.), la valeur ajoutée d’une agence de gestion locative est moindre. En revanche, si vous avez plusieurs enfants en bas âge (que vous avez peu de temps pour vous), que vous êtes plutôt de nature désorganisée et que vous avez une phobie administrative, le recours à une agence de gestion locative devient indispensable.
➡️ Le recours à une agence de gestion locative amoindrit la rentabilité de votre investissement locatif. Néanmoins, elle vous fait économiser du temps. Et comme le temps c’est de l’argent, à vous de déterminer si le service rendu justifie la charge.
À noter que si vous êtes organisé et que votre logement est fiable, la gestion d’un lot peut prendre entre 10 et 30 minutes par mois.
Le profil de votre logement
La localisation de votre bien et le profil des locataires qui vont l’habiter sont déterminants.
Prenons, là aussi, deux cas de figure volontairement extrêmes. Si votre bien se situe à proximité de votre résidence principale et qu’il est loué vide à une famille de trois enfants, l’intérêt de déléguer sa gestion locative est faible (turnover faible et gestion peu chronophage). En revanche, si votre bien est situé loin de votre résidence principale et qu’il est loué meublé à des étudiants, la délégation de la gestion locative devient presque incontournable (turnover élevé et gestion chronophage).
Le régime fiscal
Entre ce que vous payez à une agence de gestion locative et ce que cela vous coûte vraiment, il peut y avoir une différence significative. Explications ⤵️.
Lorsque vous louez votre logement, qu’il soit vide ou meublé, vous optez au choix pour le régime forfaitaire (appelé aussi régime « micro ») ou pour le régime réel.
❌ Si vous optez pour le régime forfaitaire et que vous louez vide, vous bénéficiez de 30% d’abattement sur vos recettes locatives qui seront imposées à votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Si vous louez meublé, l’abattement passe à 50%.
Par exemple, si vous générez 18 000 euros de recettes locatives grâce à un meublé (loyer de 1 500 euros par mois pendant 12 mois) et que votre TMI s’élève à 30%, vous payerez 4 248 euros d’impôts ((18 000/2)*(30% + 17,2%). Cette option coûte cher fiscalement mais a le mérite d’être ultra-simple et ne nécessite pas de faire appel à un expert-comptable.
✅ En revanche, si vous optez pour le régime réel, votre base d’imposition sera diminuée de l’ensemble des frais réels que votre activité supporte et ceci avec la possibilité de reporter les déficits pendant plusieurs années. À noter que les frais comprennent l’amortissement du bien (pour les meublés), les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’ameublement, les frais de tenue de comptabilité, etc. Or, comme toutes les charges, les frais de gestion locative sont également déductibles de votre base imposable.
Ainsi, si votre TMI est à 30%, les 1 500€ annuels de frais d’agence (un mois de loyer tout compris pour simplifier) permettront une économie d’impôt de 708€ (1 500 * 47,2%). Dans notre exemple, la charge brute de 1 500€ devient une charge nette de 792 € (1 500 – 708). Autrement dit, la charge brute de 1 mois de loyer devient une charge nette d’environ 15 jours de loyer !
En définitive, le régime réel transforme la commission brute d’une agence en une commission nette beaucoup plus faible.
Au régime réel, plus votre TMI est élevé moins votre agence vous coûtera cher.
Le LMNP au régime réel est une formidable niche fiscale qui permet de réduire voire d’annuler votre fiscalité et donc de maximiser la rentabilité de votre bien. Pour en savoir plus sur le sujet je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.
➡️ A priori, le prix d’une agence locative peut paraître élevé. En fait, le régime réel permet d’alléger considérablement la charge grâce à l’économie d’impôt qu’elle permet.
Si vous bénéficiez du régime forfaitaire et que vous souhaitez faire appel à une agence, optez plutôt pour le régime réel.
Conclusion
Aujourd’hui, les agences de gestion locative en ligne sont les plus compétitives du marché.
Tout compris (GLI inclut) :
- ❌ Une agence traditionnelle de quartier coûte environ deux mois de loyer ;
- ✅ Une agence en ligne coûte environ un mois de loyer ;
- 🎯 Une agence en ligne au régime réel à une TMI de 30% coûte 15 jours de loyer.
Questions fréquentes
Si votre bien est loué en courte durée et que vous souhaitez en déléguer la gestion, c’est d’une « conciergerie » dont vous avez besoin. Pour plus de détails, n’hésitez pas à consulter mon article : « Conciergerie Airbnb : quel est son vrai tarif ? »
Les agences de gestion locative gèrent les avis d’échéance et les quittances de loyer. En revanche, si vous êtes au régime réel, il vous faudra tenir une compatabilité (comme si vous étiez une entreprise). que les agences de gestion locative ne prennent pas à leur charge. Pour plus de détails, n’hésitez pas à consulter mon article dédié : « Quel expert-comptable LMNP en ligne choisir ?«
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