SCI familiale succession

La société civile immobilière familiale est une forme de SCI classique où tous les associés sont membres de la même famille. Cette structure juridique facilite l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, tout en bénéficiant d’une grande flexibilité. En effet, la répartition du capital et la gestion sont très peu encadrées par la loi, contrairement à une Société Anonyme par exemple.
De plus, la SCI familiale est particulièrement adaptée pour vous constituer et transmettre un patrimoine, organiser votre succession, et protéger votre partenaire de PACS ou concubin le cas échéant. Enfin, elle épargne les contraintes de l’indivision à vos héritiers.

Dans cet article, nous examinerons le fonctionnement de la SCI familiale après le décès d’un associé, les avantages qu’elle peut apporter dans la gestion d’une succession et les risques potentiels à anticiper. ⤵️

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? 

Définition

La société civile immobilière (SCI) familiale est une forme spécifique de société civile issue de la pratique. 

Elle est constituée d’au moins 2 associés issus de la même famille : 

  • les parents au sens large : cela inclut les parents, enfants, petits-enfants, frères/sœurs, arrière-grands-parents, oncles/tantes, neveux/nièces, cousins germains, etc,
  • et/ou les époux mariés, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins.

Cette SCI a pour objet l’acquisition, la location, la gestion et la revente de biens immobiliers qu’elle acquiert. A la différence d’une SCI classique, la SCI familiale a vocation à constituer un patrimoine qui reste dans la famille.

A savoir : une SCI familiale est limitée à des activités non commerciales, et ne peut donc pas se livrer à des opérations d’achat-revente répétées de biens immobiliers, ni à la location meublée ! En effet, cette activité est considérée comme commerciale sur le plan fiscal et entraînerait automatiquement l’assujettissement de votre SCI à l’impôt sur les sociétés.

Le fonctionnement de la SCI familiale

Lors de la constitution, les associés peuvent apporter des sommes d’argent à la société, afin que celle-ci acquiert des biens immobiliers. Les associés peuvent aussi apporter directement des biens immobiliers au capital de la société, qui en devient alors propriétaire. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales proportionnelles à la valeur de leur apport.

La gestion de la SCI

Le ou les gérants sont désignés par les associés. Le gérant peut être l’un des associés ou un tiers, une personne physique ou morale (société).

Sa mission consiste à gérer la société dans l’intérêt de tous les associés, et veiller à ce que chaque décision soit conforme aux objectifs familiaux inscrits dans les statuts. Les pouvoirs du gérant peuvent être étendus ou au contraire strictement encadrés par les statuts.

Intérêts de la SCI familiale

La SCI familiale présente plusieurs intérêts juridiques, financiers et fiscaux :

  1. Une gestion sur-mesure du patrimoine immobilier familial, en prévoyant des clauses statutaires adaptées à l’esprit du projet.
  1. Un effet de levier pour constituer un patrimoine immobilier familial, grâce à l’acquisition d’un bien locatif à crédit, ou l’utilisation de la faculté d’endettement des parents au profit des enfants. 
  1. Une transmission du patrimoine facilitée : le démembrement de propriété des parts permet aux parents de transmettre leurs biens immobiliers à leurs enfants tout en conservant des revenus ou la jouissance du bien pendant leur vie. La conservation de la gérance par les parents leur permet aussi de prendre toutes les décisions relatives à la gestion courante des biens immobiliers. Enfin, la fiscalité de cette transmission est allégée par rapport à l’héritage classique d’un bien immobilier.
  1. La protection d’un concubin ou partenaire de PACS : transmettre votre patrimoine tout en protégeant votre moitié est possible grâce au démembrement des parts de la SCI familiale. Le partenaire survivant bénéficie alors de l’usufruit des parts sociales, qui lui permet de percevoir les recettes locatives ou jouir du bien immobilier (par exemple la résidence principale).

Fiscalité de la transmission de la SCI

Il est souvent plus avantageux de donner des parts sociales de SCI plutôt qu’un bien immobilier. En effet :

  • En donnant à vos enfants des parts d’une valeur de 100 000 € tous les 15 ans, vous n’êtes pas imposé
  • Si un emprunt a été souscrit pour l’acquisition du bien, ce passif est déduit de la valeur des parts transmises, ce qui réduit l’assiette taxable. 
  • Enfin, une décote peut être appliquée (5 à 20 %) sur la valeur des parts sociales, ce qui réduit également les droits de donation.

A savoir : le caractère familial de la SCI est maintenu tant que tous les associés sont liés par le sang ou l’alliance. L’intégration d’associés extérieurs à la famille est en principe soumise à agrément ; c’est-à-dire l’accord des autres associés (sauf clause contraire dans les statuts). En toute hypothèse, les droits de donation ou de succession sont dus sur la valeur des parts, en fonction du lien de parenté entre le donateur/défunt et le donataire/héritier.

Que se passe-t-il au décès d’un associé d’une SCI familiale ?

Le décès d’un associé dans une société civile immobilière (SCI) familiale peut influencer sur la vie de la société et la pérennité du projet familial. En effet, selon les dispositions prévues dans les statuts, la société peut se poursuivre ou au contraire être liquidée. 

Voici les différentes situations que vos héritiers pourraient rencontrer à l’ouverture de votre succession :

La société se poursuit

La SCI familiale a vocation à créer et gérer un patrimoine immobilier en famille. La transmission de ce patrimoine est une continuité naturelle de son objet. Ainsi, la poursuite de la société au décès d’un associé est une suite logique.

Deux situations peuvent se présenter :

1er cas : vos héritiers sont déjà associés de la SCI

Ils héritent alors au titre de la succession des parts sociales que le parent défunt détenait, augmentant ainsi leur participation dans la société.

2e cas : vos héritiers ne sont pas encore associés et entrent dans la société en héritant de vos parts sociales au moment de votre décès

Selon la manière dont les statuts sont rédigés, il y a deux procédures différentes :

  • Sans agrément : si les statuts ne prévoient rien concernant l’entrée des héritiers en cas de succession, vos parts sont automatiquement transmises à vos héritiers conformément aux règles de dévolution successorale légale ou testamentaire.

    ✅ La société continue son activité sans que les autres associés ne puissent s’y opposer.

    Une exception toutefois, si vous avez décidé de léguer par testament tout ou partie de vos parts de société à une personne morale (société ou association) ; alors l’agrément des autres associés sera requis.
  • Avec agrément des associés : si les statuts exigent un agrément pour l’admission de nouveaux associés, y compris les héritiers d’un associé décédé, la poursuite de la société avec les héritiers nécessite l’accord des associés survivants. Le consentement doit intervenir dans les 3 mois du décès.

    ➡️ L’agrément fait l’objet d’une assemblée générale extraordinaire. La résolution est soumise à un vote à la majorité prévue dans les statuts.

    ➡️ En l’absence de décision dans les 3 mois du décès, l’agrément est réputé accordé.

    ➡️ Si l’entrée des héritiers est refusée, ou si ces derniers renoncent à leurs parts sociales, les associés disposent de 3 mois pour racheter ces parts et verser aux héritiers une compensation financière basée sur leur valeur estimée au moment du décès.

3e cas : vos héritiers ne sont pas encore associés, et les statuts prévoient, en cas de décès d’un associé, la poursuite de la SCI avec les seuls associés survivants

Les héritiers perçoivent alors une indemnisation à hauteur de la valeur des parts dont ils auraient dû hériter.

Mona
Les conseils de Mona

Vous souhaitez éviter qu’une “pièce rapportée” ne s’immisce dans la gestion du patrimoine familial ? Prévoyez  une clause d’agrément ou la cession forcée des parts aux associés présents.

La société est dissoute

Par principe, l’article 1870 du Code civil prévoit expressément que la société civile n’est pas automatiquement dissoute lorsqu’un associé décède. Mais les statuts peuvent prévoir le contraire. 

A savoir : toute société civile est composée d’au moins 2 associés. Si, après le décès, il ne reste qu’un seul associé détenteur de toutes les parts, celui-ci a un an pour trouver un ou plusieurs nouveaux associés éligibles. Passé ce délai, toute personne intéressée peut demander à un juge la dissolution de la SCI.

  • Vote de dissolution : les associés votent la dissolution anticipée en assemblée générale extraordinaire (AGE) à l’unanimité ou à la majorité prévue dans les statuts. Ils nomment un liquidateur (associé, gérant ou tiers).
  • Sort des parts en cas de dissolution : une fois la dissolution actée, les actifs sont vendus et la société liquidée. Chaque associé récupère le capital investi ainsi que le boni de liquidation à proportion de ses droits dans la société. Les héritiers de l’associé décédé se partagent le boni qui lui revenait.

Quels sont les avantages de la SCI familiale pour la succession ?

La constitution d’une SCI familiale présente de nombreux avantages patrimoniaux : 

Protéger son concubin

La SCI est particulièrement utile pour protéger les partenaires non mariés. En cas de décès, votre concubin ou partenaire de PACS, qui n’est pas un héritier légal, peut se retrouver démuni si vous n’avez pas prévu de testament en sa faveur.

✅ Grâce à la SCI, vous pouvez protéger votre compagne/compagnon, en lui donnant des parts de la SCI en pleine propriété ou en usufruit (dont la nue-propriété est détenue par les enfants). A votre décès, selon le schéma retenu, votre bien aimé(e) pourra jouir du bien placé en SCI (par exemple la résidence principale) ou percevoir les recettes locatives si ce bien est loué.

Mona
Les conseils de Mona

Pour protéger votre compagne/compagnon, constituez une SCI familiale de votre vivant et procédez à un “démembrement croisé” des parts. C’est le schéma dans lequel vous détenez chacun 50% des parts en nue-propriété et 50% en usufruit. Au décès, le compagnon survivant deviendra automatiquement plein propriétaire de 50% des parts (celles qu’il détenait en nue-propriété) et restera usufruitier de l’autre moitié. Avec ces droits étendus, il possède la jouissance totale du patrimoine mis en SCI, c’est-à-dire qu’il pourra y résider ou louer les biens et en percevoir les loyers. De plus, aucun droit de succession n’est dû sur la transmission au décès.

Échapper à l’indivision et protéger un patrimoine familial

Dans le cadre d’une succession, lorsque plusieurs héritiers reçoivent un même bien immobilier en héritage, ils en deviennent propriétaires indivis. Or, l’indivision entraîne de nombreuses difficultés qui entraînent souvent des conflits familiaux : 

  • chaque décision doit être acceptée par tous les héritiers en indivision : ils doivent s’entendre sur pour vendre le bien, réaliser des travaux d’amélioration, le mettre en location, etc. Cela entraîne des blocages très fréquents et une grande lourdeur administrative.
  • si un indivisaire souhaite sortir du régime d’indivision, il peut demander la vente forcée du bien. Rien ne permet alors la conservation du patrimoine en famille.

✅ En créant une SCI familiale, les difficultés résultant de l’indivision peuvent être contournées. En effet, on nommera un gérant de la SCI qui prendra seul toutes les décisions de gestion courante, tandis que les décisions importantes seront prises par les associés à la majorité fixée dans les statuts. 

✅ De plus, l’entrée ou la sortie d’un associé dans la société familiale peut être organisée, de façon à conserver le patrimoine dans la famille. Par exemple, il est possible de verrouiller cette société aux seuls membres de la famille et de prévoir une cession des parts sociales en faveur des seuls associés présents (à aucun tiers, donc).

Bâtir un patrimoine immobilier familial grâce au crédit

La SCI familiale permet de profiter de l’effet de levier financier. Stricto sensu, l’effet de levier financier consiste en un investissement dans des actifs qui génèrent un rendement plus élevé que le coût de l’emprunt utilisé pour les acquérir. 

Or, aujourd’hui, les taux d’emprunt sont généralement plus élevés que les rendements des biens immobiliers. 

Néanmoins, l’investissement dans l’immobilier via une SCI à crédit bénéficie d’un double effet de levier financier :

  • puisqu’on apporte très peu de capitaux pour acquérir un bien d’une valeur bien plus importante (4 à 5 fois la valeur du capital apporté),
  • les parents associés peuvent faire profiter à leurs enfants de leur capacité d’emprunt via la SCI qui peut alors acquérir un bien immobilier d’une plus grande valeur (ou tout simplement acquérir un bien qui n’aurait pas pu être financé par les enfants en propre).

 Ainsi, dans le cadre d’une SCI familiale, l’effet de levier permet :

  • D’augmenter la capacité d’emprunt et donc le patrimoine final : la banque considère les revenus de tous les associés. La SCI peut alors emprunter un montant plus élevé que celui qu’un emprunteur individuel pourrait obtenir.
  • De bénéficier des rendements futurs : une fois le crédit remboursé, la SCI génère des revenus locatifs et peut aussi réaliser une plus-value à la revente.

Réaliser une économie sur les droits de succession

La SCI est un véhicule particulièrement intéressant fiscalement pour transmettre son patrimoine. En effet, vous pouvez utiliser 2 dispositifs : 

1 – La transmission progressive des parts, à hauteur des abattements légaux 

Tous les 15 ans, vous pouvez transmettre à vos enfants des biens pour une valeur équivalente à 100 000 €, sans payer aucun droits de donation !

✅ Transmettez ainsi progressivement les parts de votre SCI, cette stratégie vous permet de :
– réduire l’assiette taxable de l’héritage (puisque les parts données ne feront pas partie de la succession),
– tout en conservant le contrôle sur les biens, notamment en restant gérant de la SCI.

2 – Le démembrement de propriété

Vous pouvez opter pour le démembrement de propriété de vos parts sociales en donnant la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit. L’assiette des droits de donation est alors réduite d’un abattement, qui varie en fonction de votre âge.

✅ Ainsi, vous prévoyez votre avenir puisque vous continuez à profiter des revenus (loyers) ou de l’usage des biens immobiliers durant votre vie. Vous payez des droits de donation réduits et à votre décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et vos enfants deviennent pleinement propriétaires des parts sans droits de succession à payer.

Mona
Les conseils de Mona

Achetez le bien via votre SCI, constituez un emprunt, puis donnez les parts à vos enfants ou votre compagnon (en pleine propriété ou en nue-propriété selon votre choix). N’attendez pas la fin du crédit pour transmettre, cela vous permettra une économie substantielle des droits de donation.

A savoir : outre la constitution d’une SCI familiale, il existe d’autres moyens de transmettre tout ou partie de votre patrimoine en profitant d’avantages fiscaux :

  • Souscrire une assurance-vie pour avantager vos enfants, votre conjoint ou un tiers.
  • Consentir une donation-partage pour répartir vos biens entre vos héritiers.
  • Accorder des dons familiaux de somme d’argent.

Quels sont les risques d’une SCI familiale en cas de succession ?

La SCI familiale présente de nombreux avantages pour organiser sa succession. Mais il ne faut pas en oublier les risques ! Néanmoins, ceux-ci peuvent être minimisés en prévoyant les bonnes clauses dans les statuts.

Responsabilité indéfinie des associés

Contrairement aux sociétés par actions (SA, SAS, SARL, etc), les associés d’une SCI familiale ont une responsabilité qui n’est pas limitée aux apports. Cela signifie qu’ils répondent des dettes de la société sur leur patrimoine personnel. 

Par exemple, si la société a contracté un emprunt et que le locataire ne paie plus, les associés doivent rembourser cet emprunt avec leurs deniers personnels.

Mona
Les conseils de Mona

Négociez avec la banque prêteuse une clause de non-recours contre un associé qui serait mineur pour éviter de faire prendre des risques à vos enfants.

Litiges entre les héritiers

L’introduction d’héritiers comme nouveaux associés peut être source de conflits, notamment en ce qui concerne la gestion des biens et le sentiment d’inégalité dans la répartition des responsabilités. Ces désaccords peuvent compliquer les décisions administratives et opérationnelles de la société.

Mona
Les conseils de Mona

Pour limiter ces blocages, il est recommandé d’inscrire dans les statuts la nomination d’un gérant compétent et autorisé à prendre certaines décisions importantes dans l’intérêt de la société (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales…).

Associé mineur et autorisation du juge des tutelles

Lorsqu’un associé est mineur dans une SCI familiale, l’autorisation du juge des tutelles est requise pour les décisions qui impactent son patrimoine. Tel est le cas de la vente de l’immeuble ou des parts sociales. Attention, si vous passez outre cette autorisation, la sanction est la nullité de la vente.

Mona
Les conseils de Mona

Constituez d’abord la SCI familiale avec au moins 2 associés majeurs, contractez le crédit au niveau de la SCI, puis donnez les parts en nue-propriété à vos enfants mineurs. Cette donation doit être faite devant notaire mais ne requiert pas l’accord du juge des tutelles, c’est donc bien moins fastidieux.

Refus d’intégrer un héritier au sein de la SCI familiale

Si les statuts de la SCI prévoient une clause d’agrément, les associés actuels peuvent choisir d’accepter ou de refuser l’intégration d’un héritier comme nouvel associé. Ce refus peut générer des tensions familiales, pouvant aller jusqu’à la dissolution de la société.

Mona
Les conseils de Mona

Pour minimiser les risques de conflit, les statuts doivent clairement définir les conditions et le processus d’agrément pour l’intégration de nouveaux membres.

Risque de dissolution de la société

La SCI familiale risque d’être dissoute, notamment dans les cas suivants : 

  • désaccord entre les héritiers et les associés survivants ;
  • non-respect des clauses statutaires (par exemple, l’agrément des nouveaux associés) ;
  • décision expresse des associés ;
  • associé unique à la suite du décès d’un associé, à moins qu’un nouvel associé ne soit trouvé dans le délai de 1 an.
Mona
Les conseils de Mona

Pour éviter la dissolution non désirée de la SCI familiale, vous devez prévoir des dispositions claires et précises dans les statuts concernant notamment la transmission des parts et la gestion de la société en cas de décès d’un associé.

SCI familiale et succession : exemple 

Supposons que vous ayez créé une SCI familiale pour gérer un immeuble d’une valeur de 600 000 €. Vous détenez 70 % des parts de la SCI, les 30 % restants étant la propriété de votre frère. Vous avez 54 ans et deux filles à qui vous souhaitez transmettre ce patrimoine.

1 – Planifiez votre succession

Pour préparer efficacement votre succession, vous optez pour le démembrement de propriété de vos parts :  

  • Vous conservez l’usufruit, ce qui vous permet de continuer à gérer les biens et à percevoir les revenus générés par la location de l’immeuble pendant votre vie. « 
  • La nue-propriété de vos parts est divisée équitablement entre vos deux filles. Cela signifie que chacune d’elles détient la nue-propriété de 35 % des parts de la SCI.
  • Vous transmettez la nue-propriété de l’ensemble de vos parts à vos filles sans payer aucun droit de donation. Par hypothèse, aucune donation n’a été consentie avant, et vos filles bénéficient pleinement de l’abattement de 100 000 €.

2 – La situation en cas de décès de l’associé

À votre décès, l’usufruit que vous déteniez s’éteint automatiquement et se réunit avec la nue-propriété déjà attribuée à vos filles. 

Elles deviennent alors pleinement propriétaires de 35 % des parts chacune. Ainsi, elles détiennent ensemble la majorité de la SCI avec 70 % des parts.

Votre frère détient toujours 30 % des parts sociales.

A noter : si vous étiez marié sous le régime de la communauté légale et que aviez souscrit au capital de la SCI avec des deniers communs, ces parts sont des biens communs. A votre décès, votre conjoint a le droit à la moitié de la valeur des parts et peut même devenir associé, sous réserve des clauses d’agrément qui auraient été prévues dans les statuts.

3 – Les avantages concrets de la SCI familiale

Cet exemple permet d’illustrer les avantages concrets de la constitution d’une SCI familiale :

  • Transmission progressive de patrimoine : vous avez donné à vos deux enfants une partie de votre patrimoine de votre vivant.
  • Contrôle familial : le contrôle familial sur les décisions importantes concernant l’immeuble est préservé, car vos filles deviennent associées majoritaires de la SCI après votre décès.
  • Optimisation fiscale : l’utilisation du démembrement de propriété permet de transmettre un patrimoine de plus de 400 000 € ne payant aucun droits de donation. L’économie fiscale que représente cette donation s’élève à plus de 20 000 € par enfant par rapport à une transmission au décès (et plus si la valeur du bien a augmenté au jour du décès, soit plus de 40 000 € au total que vos filles n’auront pas à débourser à votre décès pour conserver la SCI familiale.
  • Décote sur le prix des parts sociales : le montant d’une part sociale s’obtient par le calcul suivant : total des actifs – dettes de la SCI (sommes dues aux fournisseurs, intérêts d’emprunt…). Le montant obtenu bénéficie en plus d’une décote comprise entre 5 et 20 % (nous avons appliqué 10%).
  • Stabilité du patrimoine familial : la SCI continue d’exister, assurant ainsi une stabilité quant à l’avenir de votre patrimoine immobilier familial. 

Conclusion

Au décès d’un associé d’une SCI familiale, voici les 3 étapes principales à respecter : 

  1. Prendre connaissance des statuts : les héritiers doivent vérifier les clauses liées à l’organisation de la société en cas de décès d’un associé, telles que l’agrément des autres associés, la procédure de transmission des parts ou la dissolution de la société.
  2. Transmission des parts : en l’absence de clause spécifique, les parts de l’associé décédé sont transmises aux héritiers conformément aux dispositions légales. Dès lors, la société se poursuit sans avoir à obtenir l’accord des autres associés. Au contraire, s’il existe une clause d’agrément, les associés peuvent accepter ou refuser l’intégration des héritiers dans la SCI dans les délais imposés par la loi.
  3. Convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) : dans tous les cas, il est nécessaire de convoquer une AGE afin de modifier les statuts de la SCI. L’objet de l’assemblée sera de statuer sur l’agrément, d’inclure les noms des héritiers comme nouveaux associés, de racheter leurs parts ou de décider de la dissolution de la SCI.

Questions fréquentes

Qui sont les héritiers d’une SCI familiale ?

Les héritiers d’une SCI familiale sont les héritiers de chaque associé décédé. S’il n’a pas rédigé de testament, les héritiers sont généralement les enfants et le conjoint survivant, ou à défaut les frères, soeurs, parents vivants ou encore les oncles et tantes.
L’associé peut aussi rédiger un testament pour désigner celui à qui il lègue les parts de la SCI. Si les statuts de la SCI comportent une clause d’agrément, l’entrée des héritiers comme nouveaux associés peut nécessiter l’approbation des autres membres de la SCI.

Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale en cas de succession ?

Une SCI familiale permet d’éviter l’indivision et les blocages qu’elle entraîne lors de la succession. Elle simplifie la transmission des biens immobiliers avec des avantages fiscaux, protège les partenaires non mariés (partenaires de PACS ou concubins), et assure la continuité des investissements immobiliers sans dissolution automatique à la mort d’un associé.