EDISSIMMO
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Bureaux
- Capital : Variable
- Création : mai 1986
- Prix d’une part : 172 €
- Valeur de reconstitution : 162 €
- Capitalisation : 3030 M€
- Délais de jouissance : 6 mois
- Minimum de souscription: 172 €
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion : 10%
- Taux d’occupation : 87%
- RAN : 155 jours
- PGA (perf globale annuelle) : -6,31%
A propos de EDISSIMMO
La SCPI Edissimmo est une société de capitalisation immobilière qui a été créée en France en 1986. Elle gère un patrimoine composé de presque 200 immeubles, principalement des bureaux situés en Ile de France. La diversification de son patrimoine et ses immeubles de tailles significatives lui donnent une dimension patrimoniale à long terme. Son taux de distribution ces dernières années est relativement décevant, malgré des baisses de prix de part en 2023 et 2024.
La stratégie de la SCPI
EDISSIMMO a pour stratégie de mutualiser au maximum les investissements immobiliers. Avec 225 millions d’euros de collecte nette en 2020, la société de gestion n’a pas d’autre choix que de s’ouvrir aux marchés immobiliers européens. Amundi Immobilier cherche également à diversifier le patrimoine de la SCPI Edissimmo par typologie d’actifs. Mais c’est avant tout une SCPI de bureaux francilienne donc les investissements dans cette classe d’actifs seront également poursuivis.
La SCPI EDISSIMMO privilégie les actifs à petits prix (le prix moyen au mètre carré des biens est de 1120 €).
Pour finir, le prix moyen des biens immobiliers qui composent le patrimoine de la SCPI EDISSIMMO est compris dans la fourchette standard allant de 2 à 20 millions d’euros.
Jusqu’à 3.5% de cashback !
Les plus de la SCPI
Voici les points positifs de EDISSIMMO :
- 10% de frais de gestion, c’est mieux que ce qu’on a l’habitude de voir (11% en moyenne).
- Le report à nouveau est plutôt élevé (il s’agit des réserves de la SCPI), c‘est rassurant pour faire face à une crise.
- Avec 87%, le taux d’occupation des biens est parmi les plus importants du marché.
- Avec 3030 M€ de capitalisation, cette SCPI est l’une des plus grosses du marché, ce qui est plutôt bon signe.
- En outre, le parc immobilier de cette SCPI est de 178 immeubles, apportant une excellente diversification.
Les moins de EDISSIMMO
Passons aux faiblesses de EDISSIMMO :
- Les frais d’entrée de EDISSIMMO sont supérieurs à ce qu’on voit habituellement sur les SCPI à capital Variable ; dommage.
- Les rendements sont quelque peu décevants (3.63% l’année dernière) ; on peut trouver mieux !
- Si vous investissez dans cette SCPI, vous risquez de surpayer car la valeur de reconstitution d’une part est inférieure aux prix de souscription de 172 euros.
Rendements et performances de EDISSIMMO
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de EDISSIMMO sur plusieurs années.
| Année | Rendement EDISSIMMO | Variation du prix EDISSIMMO | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 3.63 % | -9.95 % | 5.57 % | -1.65 % |
| 2024 | 4.27 % | -6.37 % | 5.07 % | -4.64 % |
| 2023 | 3.77 % | -13.92 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 3.65 % | 0 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 3.67 % | 0.33 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 3.78 % | 0.52 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 4.00 % | 0 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 4.13 % | 0 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 4.23 % | 0 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 4.47 % | 2.48 % | 4.77 % | 2.02 % |
| 2015 | 5.01 % | 1.92 % | 4.92 % | 1.52 % |
| 2014 | 5.11 % | 0 % | 5.07 % | 1.19 % |
| 2013 | 5.11 % | 8.38 % | 5.19 % | -0.17 % |
| 2012 | 5.54 % | -0.56 % | 5.03 % | -0.91 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Le rendement de EDISSIMMO est largement en dessous de la moyenne de marché et on voit difficilement comment cela pourrait s’améliorer….
Jusqu’à 3.5% de cashback !
Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de EDISSIMMO est principalement constitué de Bureaux.
Avec 178 biens et 1574 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition EDISSIMMO |
|---|---|
| Région parisienne | 31 % |
| Paris | 24 % |
| Europe (hors France) | 24 % |
| Autres régions de France | 21 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 71 % |
| Commerces | 14 % |
| Entrepots | 9 % |
| Résidences hôtelières | 5 % |
| Autres (ex. cliniques, résidences de services) | 1 % |
Comment souscrire à EDISSIMMO ?
EDISSIMMO peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
-
France SCPI :
un courtier spécialisé dans les SCPI avec une gamme très complète et une équipe expérimentée pour vous
accompagner.
> Pour prendre rendez-vous c’est ici !
Quelle assurance-vie pour investir dans EDISSIMMO ?
La fiscalité des SCPI est l’un de ses gros points noirs (les loyers sont soumis à l’IR). Il existe plusieurs façons de réduire la facture. Acheter des parts en nue-propriété en est une et acheter vos parts depuis une assurance vie en est une autre.
Cela tombe bien, EDISSIMMO est éligible à l’assurance vie suivante (l’une des meilleures du marché) :
Frais au plancher, bourse et immobilier : excellent contrat multifonction !
- Fonds euros : 3,08% à 3,26% en 2025
- Versement minimal : 500 €
- 0 frais d’entrée
- 0 frais d’arbitrage
- ETF
- SCPI/SCI
- OPCI
+ 1,50% de bonus
Les autres SCPI commercialisées par AMUNDI
AMUNDI est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
Nos SCPI préférées
Afin de compléter vos recherches, voici les 5 SCPI à capital variable qui sont arrivées en tête de notre comparatif des SCPI :
SCPI à capital Variable gérée par EPSICAP REIM depuis octobre 2021.
- Rendement 2025 : 7.01%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 257 €
- Frais de souscription : 6%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 5 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par AESTIAM depuis octobre 2024.
- Rendement 2025 : 7.10%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.