Crowdfunding Immobilier – avis et comparatif des plateformes 2025

Le crowdfunding immobilier est un placement qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à s’impliquer personnellement dans l’achat d’un bien, les travaux, la revente, etc. Les rentabilités affichées par les plateformes de crowdfunding sont plus qu’alléchantes. Et les investisseurs ne s’y trompent pas, avec plus d’1 milliard d’euros collecté chaque année depuis 2021.

Alors que le marché de l’immobilier s’est retourné en 2023, il est d’autant plus important de bien sélectionner ses plateformes et ses investissements. Et pourquoi pas profiter du rebond de l’immo qui s’est amorcé fin 2024, grâce à la baisse des taux ? D’où l’importance de consulter le comparatif poussé d’un investisseur dans le crowdfunding immobilier. En 2025, j’ai plus d’une trentaine d’investissements en cours, des hauts, des bas, et j’en profite pour vous partager mon expérience.

➡️ Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Est-ce une bonne idée pour faire fructifier son épargne ? Quelles sont les meilleures plateformes ? Nous faisons le point dans cet article.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding, aussi appelé « financement participatif », est une opération qui consiste à financer un projet par une « foule » d’investisseurs (crowd en anglais), chacun apportant une petite somme. Les sites de crowdfunding mettent en relation des porteurs de projets et des investisseurs.

Le crowdfunding n’est pas une exclusivité du secteur immobilier. Il permet également de financer des startups, des PME, ou encore des artistes. Et dernièrement, le crowdfunding durable, qui finance les projets de transition écologique, a particulièrement le vent en poupe.

Notez aussi qu’il existe plusieurs types de crowdfunding : sous forme de prêts, de participation au capital ou de dons. Pour l’immobilier, c’est la première option qui prévaut.

Quels sont les projets immobiliers financés ?

Avec le crowdfunding immobilier, vous financez un promoteur ou un marchand de biens pour qu’il puisse réaliser une opération immobilière, comme :

• La construction de nouveaux logements ;
• L’aménagement de logements, de bureaux ou de commerces ;
• L’élévation d’un immeuble ;
• Ou encore une vente à la découpe.

Vous financez donc la construction ou l’achat d’un bien, et le cas échéant, les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour rentabiliser l’opération par une revente.

⚠️ Contrairement à l’investissement en SCPI ou à l’immobilier fractionné, il ne s’agit donc pas de générer un rendement à partir des loyers issus de son placement.

Quel est le rôle des sites de crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding assurent trois missions principales :

• Elles mettent en relation les investisseurs et les promoteurs de sorte que l’opération puisse être financée.
• Elles sélectionnent les projets immobiliers, les promoteurs et les marchands de bien selon plusieurs critères, afin de s’assurer de la solidité financière des parties prenantes et de la rentabilité de l’investissement.
• Elles fixent le taux d’intérêt et la durée du financement en concertation avec le porteur de projet.
• Elles vont aller chercher le maximum de garanties pour couvrir les investisseurs en cas de problème (hypothèques inscrites de premier rang, fiducie, etc.)

Certaines notent aussi le projet pour que vous puissiez comparer le risque d’un projet à l’autre. Si ce n’est pas le cas, ayez en tête que plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque l’est aussi.

A titre d’exemple, Homunity a sélectionné le projet ci-dessous car, parmi les éléments rassurants, la commercialisation atteint déjà 100% en volume et en valeur. Cela ne gomme pas tous les risques, mais c’est un bon signal.

Vous prêtez et percevez des intérêts

En finançant un projet immobilier sur une plateforme de financement participatif, vous participez à un emprunt obligataire :

• Avec un taux d’intérêt fixé à l’avance, typiquement entre 8 et 12% ;
• Sur une durée prédéterminée, généralement de 12 à 36 mois.

Le promoteur vous rembourse le capital à l’issue de la durée du projet et vous verse les intérêts généralement à la fin du projet également (parfois annuellement, ou semestriellement). C’est là une différence avec le crowdfunding de prêts aux entreprises, qui rembourse généralement sous forme de mensualités, ou tous les trimestres.

Pourquoi les promoteurs utilisent-ils le crowdfunding ?

Pour les investisseurs, l’intérêt est clair : en finançant les projets immobiliers vous touchez des intérêts.

Mais pourquoi les promoteurs, eux, se financent-ils par le financement participatif plutôt qu’auprès d’une banque ? En fait, ils font souvent les deux. De même que pour acheter un appartement, votre banquier vous demande un apport de l’ordre de 10%, le promoteur a besoin d’un apport sous forme de fonds propres. Le crowdfunding permet aux promoteurs d’augmenter leurs fonds propres.

Si je reprends l’exemple du projet Homunity cité ci-dessus, les banques financent 29,6% de l’opération, tandis que la communauté d’Homunity apporte 3,7% des montants nécessaires.

Ma sélection des meilleures plateformes de financement participatif immobilier

Comme dit plus haut, les plateformes de crowdfunding immobilier joue un rôle capital au travers de la sélection des projets, ainsi que de la gestion de ceux-ci en cas de problèmes. Donc mieux vaut bien choisir ! Voici donc ma sélection des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier (je les utilise quasiment toutes régulièrement).

Comparatif détaillé des meilleurs sites de crowdfunding immobilier

J’ai comparé les plateformes de crowdfunding immobilier sur un ensemble de critères. Voici 6 des meilleurs sites de crowdfunding immobilier selon moi :

Plateforme	Taux de rendement (net de risque)*	Nombre de projets financés	Montants financés	Durée Moyenne (mois)	Taux de défaut* (retards de plus de 6 mois ou procédure collective, en volume)
ClubFunding	NC**	1 188	1 645 M€	22	20,89%
Homunity	8,96%	583	760 M€	22	13,04%
Anaxago	9,70%	261	641 M€	28	12,01%
WiSEED	8,11%	901	406 M€	22	19,31%
Raizers	7,96%	390	396 M€	20	17,40%
La Première Brique	9,41%	587	207 M€	17	3,96%***
Baltis	10,11%	207	96 M€	17	23,40%

Homunity : de très beaux projets

Homunity.com est au top de mon classement pour plusieurs raisons. Déjà, la plateforme a fait ses preuves avec plus de 750 millions d’euros financés. Et surtout ce volume ne se fait pas au détriment de la qualité des projets, qui me séduit également. En effet, la plateforme ne propose que des projets de plusieurs centaines de milliers, voire millions d’euros, opérés par des promoteurs solides. Cela se traduit par un des taux de défaut les plus faibles de mon panel.

Autre point important : Homunity a encore financé plus de 60 projets en 2024, là où Anaxago n’en a proposé qu’une quinzaine. Donc si vous souhaitez un flux d’opportunités régulier, pour pouvoir faire votre propre sélection, Homunity répond parfaitement à ce critère.

✅ Enfin, ce site de financement participatif immobilier appartient à la société de gestion française majeure Tikehau Capital (plus de 45 milliards d’euros d’actifs sous gestion en 2024). Il s’agit d’un bon gage de solidité.

Raizers : un site 100% concentré sur le crowdfunding immobilier

Raizers est également une plateforme de qualité, et aussi encore une des plus actives en 2023 et 2024. Cet acteur propose des projets de promoteurs de toutes tailles et des projets plus petits, opérés par des marchands de bien (qui réalisent des opérations d’achat revente immobilier). Ceux-là sont nécessairement un poil plus risqués, mais aucune perte définitive n’est encore à déplorer sur cette plateformes malgré environ 400 financements réalisés.

✅ Ce que j’aime chez Raizer, c’est que ce sont des pure players du crowdfunding immobilier : ils ne font que ça, contrairement à d’autres plateformes. Et même si leur taux de défaut a souffert du retournement du marché de l’immo, comme tout le monde, nous pouvons noter l’absence de retards de plus de 6 mois ou procédures collectives sur les collectes de 2023 et 2024. Ce qui là encore, n’est pas le cas de tout le monde.

Anaxago : un grand nombre d’actifs « prime »

Anaxago fait aussi partie des meilleures plateformes pour le crowdfunding immobilier, et pas que ! Avec eux, vous aurez de nombreuses opportunités de projets uniques, avec des actifs dits « prime » (prononcez à l’anglaise 😉). Cela signifie des lieux exceptionnels (par exemple j’ai investi dans des projets dans le 8ème arrondissement de Paris, ou encore à Megève) et des bâtiments qui le sont tout autant.

De plus, vous pourrez aussi investir en crowdequity, ou via un fonds de private equity immobilier (Anaxago Society 2023), et même en assurance-vie (et cerise sur le gâteau, bénéficiez de 100€ offerts lors de votre premier investissement 😎 !)

⚠️ En 2024, Anaxago n’a proposé qu’une quinzaine de collectes de crowdfunding immo. Ce qui est assez peu. Si vous ouvrez un compte chez eux, je vous conseille donc de vous inscrire également à une autre plateforme, afin de disposer de plus de choix.

WiSEED : plateforme pionnière du crowdfunding en France

WiSEED est un des premiers acteurs du financement participatif en France, puisqu’il est apparu en 2008. Le site, bien qu’initialement porté sur le soutien des startups, s’est vite tourné vers le crowdfunding immobilier. D’où le nombre conséquent de projets financés. Vous noterez qu’en moyenne leur taille est plutôt modeste en comparaison des autres plateformes. Autre différence, WiSEED est une des seules plateformes de cette envergure à permettre d’investir à partir de 100€. D’ailleurs, c’est la somme qui vous est offerte en vous inscrivant avec le code HEROS100 et en investissant 1 000€ minimum 😉.

⚠️ Le taux de défaut de WiSEED a particulièrement grimpé en 2024. Nous pouvons espérer une plus grande vigilance de leur part à l’avenir, mais soyez surtout très vigilant en investissant sur cette plateforme.

Baltis : du crowdfunding immo, et de l’immobilier fractionné

Disposant d’un agrément AMF, cet acteur finance un nombre croissant d’opérations immobilières et creuse sa place dans le monde du crowdfunding immobilier français. Néanmoins, il s’agit aussi de la pire plateforme de mon panel lorsque nous regardons le taux de défaut. J’ai moi-même plusieurs investissements avec des retards de plus de 6 mois… Heureusement la situation commence à se décanter pour certains d’entres eux, come 10 Puteaux qui devait être remboursé en août 2024, et devrait finalement l’être en avril 2025 (signature de la promesse de vente en février 2025).

Un des avantages majeurs de Baltis est de permettre sur plusieurs collectes un investissement non fiscalisé au sein de votre PEA. Pour plus de détails sur ce point, retrouvez mon avis sur Baltis.

Alors que l’immo rencontrait des difficultés depuis 2023, Baltis en a profité pour (re)lancer son offre d’immobilier fractionné (Puzzle by Baltis). C’est un sujet qu’ils connaissent bien car ils en faisaient déjà il y a 10 ans !

🎁 Quelque soit votre investissement, grâce au code HEROSBALTIS, profitez du remboursement de 1% du montant de votre première souscription (sans limite de montant).

💡 Pour bien investir dans le crowdfunding il faut diversifier sur plusieurs projets. Vous le verrez, sur certaines plateformes, ceux-ci partent comme des petits pains. Pour ne pas rater d’opportunité, diversifiez vos placements sur différentes plateformes !

Nouvel acteur à considérer : le crowdfunding immo ultra accessible avec La Première Brique

Depuis quelques temps, de nouvelles plateformes arrivent sur le marché du crowdfunding immobilier, en cassant quelques uns de ses codes. C’est notamment le cas du ticket d’entrée. Souvent élevé, à 1 000€, il rend la diversification quasi impossible pour des petits épargnants. Pour changer cela, La Première Brique s’est créée et permet d’investir dès 1€. Vous avez bien lu, 1€ seulement !

✅ Il s’agit également d’opérations de marchands de biens, avec de belles rentabilités. Ainsi début 2025 La Première Brique a financé presque 600 projets, pour une rentabilité annuelle moyenne de 9,41% et seulement 3,96% de défauts de paiement supérieurs à 6 mois ou procédures collectives en cours. A noter toutefois que comme les autres, leurs projets financés en 2022 ont particulièrement connu des difficultés.

J’ai souhaité attendre un peu avant de vous présenter ce genre de plateformes assez récentes. Mais après quelques années d’activités, le bilan est pour l’instant assez promoteur prometteur 😉.

Mon avis sur le crowdfunding immobilier : avantages et inconvénients

📶 Les fonds collectés par le financement participatif immobilier sont en forte augmentation depuis les années 2020, démontrant un réel engouement des épargnants français. Même si les montants souscrits ont faibli en 2023, à cause du contexte, ils restent bien supérieurs à 2020.

Le crowdfunding immobilier, c’est simple

Si je compare le crowdfunding immobilier à un investissement locatif par exemple, ou même à une opération d’achat-revente immobilière, il est clair que le crowdfunding est beaucoup plus simple et beaucoup moins chronophage. Vous vous inscrivez sur les plateformes de votre choix et il vous faudra quelques clics supplémentaires pour participer à une campagne de financement.

Sur certaines plateformes, vous pouvez par ailleurs commencer à investir à partir de quelques centaines d’euros ou à partir de 1 000 € pour d’autres.

Avec le crowdfunding immobilier, la rentabilité est élevée

Avec le crowdfunding immobilier, vous pouvez viser une rentabilité nette de frais de l’ordre de 8 à 12% en fonction des projets (avant impôts). Même avec l’augmentation des taux, c’est assez rare de trouver un placement aussi rentable !

✅ Malgré un contexte plus compliqué depuis 2023, les indicateurs de performance du crowdfunding immobilier restent attrayants quand on regarde l’historique. Et surtout, si vous investissez aujourd’hui, les conditions sont bien plus favorables qu’en 2021 ou 2022, lorsque les prix étaient au plus haut. J’ai des collectes de 2024 qui se sont débouclées en accord avec leur planning initial, et un TRI de plus de 11%. Et certains projets en retard finissent par se clôturer positivement début 2025.

De plus, comme nous allons le voir par la suite, la fiscalité est plus avantageuse que celle de l’immobilier en direct. Cela vous permet de commencer petit et de diversifier.

Les risques sont maitrisés

Une rentabilité élevée ne va pas sans un certain risque. Mais là encore, le crowdfunding immobilier tire son épingle du jeu. Les risques sont relativement faibles car l’actif immobilier sous-jacent à l’opération apporte une sécurité qui n’existe pas dans le financement d’entreprises ou de startups.

⚠️ En cas de pépin, nous sommes protégés en tant qu’investisseurs surtout si nous disposons de bonnes garanties sur l’opération de financement participatif immobilier. Par exemple une hypothèque inscrite de premier rang.

Pour le moment, quasiment aucune plateforme n’a fait face à une perte définitive (même si, soyons réalistes, cela va finir par arriver). En revanche, avec le contexte du marché immobilier qui devient nettement plus difficile depuis 2023, plusieurs projets subissent des retards de paiement de plus de 6 mois ou sont avec une procédure collective en cours.

⏲️ Il est également possible que la date d’échéance prévue initialement soit repoussée, en attendant un contexte plus favorable pour la revente de l’actifs. J’ai par exemple eu le cas sur 4 ou 5 projets. Mais comme les intérêts continuent de courir, et que le taux a même été relevé de 10% à 11%, à titre personnel ça ne me dérange pas trop. Si cela ne me pose pas de problème, c’est parce que j’ai des liquidités par ailleurs, donc c’était anticipé. Faites y attention également.

Vous investissez à court/moyen terme

✅ Avec des placements obligataires de 12 à 36 mois en moyenne, le crowdfunding immobilier est un des rares placements à offrir une forte rentabilité sur le court et moyen terme.

En effet, comparé à l’immobilier locatif ou aux SCPI dont la durée de placement conseillée est de plusieurs années, voire plus de 10 ans, le crowdfunding immobilier fait figure d’exception. Même chose avec les investissements boursiers dont les horizons d’investissement recommandés sont supérieurs à 5 ans.

Le financement participatif immobilier : un placement concret

Contrairement au livret A, ou à de nombreux investissements en bourse, avec le crowdfunding immobilier vous savez précisément dans quoi vous mettez votre argent.

➡️ Pour vous en donner la preuve, je vais vous partager deux expériences personnelles.

Pour le Réveillon 2023, j’ai eu la chance de partir en vacances en famille à la montagne, à Méribel. Et tous les matins je passais devant un programme immobilier en cours, « Le Lac Bleu ». Je me suis dit que le nom me disait quelque chose, et pour cause, j’avais vu le dossier passer sur Homunity !

Autre exemple, Baltis a permis aux investisseurs d’un projet de visiter les lieux après les travaux de rénovation effectués. Il s’agissait de la transformation d’un vieil hôtel dans Paris en plusieurs hébergements de courte durée. Comme j’avais investi et que j’habitais à côté, j’y suis allé. Je dois dire que c’était très satisfaisant de voir la qualité des chambres retapées, et de pouvoir échanger avec le porteur du projet.

Un placement bloqué jusqu’à échéance

⚠️ L’inconvénient du crowdfunding immobilier se situe là : une fois le projet financé, il vous sera impossible de récupérer votre mise avant la fin du projet. Par ailleurs, il arrive que certains projets accusent des retards (je vous rappelle qu’on parle de travaux dans l’immobilier 😅), ce qui rallonge d’autant la période d’illiquidité.

Synthèse des avantages et inconvénients du crowdfunding immo

Une alternative : l’immobilier fractionné en pleine expansion

Un peu différent du crowdfunding immobilier (mais tout de même avec beaucoup de similitudes), j’aimerais vous parler d’investir dans de l’immobilier fractionné. Ici, le concept consiste à profiter de revenus locatifs et d’une potentielle plus-value à la revente. Contrairement aux opérations de marchands de biens, nous sommes donc plus dans une logique de revenus complémentaires sur du long terme.

Pour illustrer, je vais vous donner le nom de deux acteurs que j’apprécie.

Tout d’abord il y a Tantiem. Cette nouvelle plateforme permet d’investir à partir de 100€ seulement.

En plus, Tantiem perçoit 10% de l’éventuelle plus-value à la revente, il y a donc un alignement d’intérêts entre la plateforme et ses investisseurs 👍.

A ce stade, j’ai déjà participé à 10 opérations chez eux, et tout fonctionne comme sur des roulettes (loyers reçues en temps et en heure).

Autre plateforme qui peut vous intéresser : HouseBase. Avec un atout : les collectes ont un objectif beaucoup plus court terme (de quelques mois à 2 ans environ). Nous sommes donc sur un horizon de temps similaire à d’autres opérations de crowdfunding immobilier. La raison ? Là où Tantiem cherche à proposer un rendement récurrent via les loyers, et une éventuelle plus-value à la fin, HouseBase cherche principalement une plus-value lors d’une opération d’achat revente.

HouseBase a d’autres atouts dans sa manche également. Par exemple, la plateforme prend part financièrement à chaque projet qu’elle propose, ce qui est un signal extrêmement positif. Pour découvrir tous les avantages (et les inconvénients) de ce nouvel acteur de l’immo, vous pouvez consulter mon avis consacré à HouseBase.

🎁 En prime, en venant de la part de Finance Héros, avec le code HEROS, vous aurez le droit à 1% de rendement annuel supplémentaire sur tous les projets souscrits dans les 6 premiers mois suivant votre inscription.

Comme vous le voyez, le secteur du crowdfunding immobilier est en pleine ébullition, avec plein de nouveaux modèles qui apparaissent 😊.

Critères de sélection : comment bien choisir une plateforme de crowdfunding ?

Mon comparatif a été réalisé après examen de plusieurs critères de sélection. Parmi lesquels (plus d’information ici) :

• Les taux de rendement et les rentabilités internes des projets ;
• L’ancienneté ;
• Le nombre de projets financés et le montant des financements ;
• Le taux de défaut ;
• Le taux de retard de paiement ;
• La durée moyenne des projets ;
• L’ergonomie des plateformes et la qualité des informations présentes.

Les plateformes sont tenues de mettre à dispositions certains indicateurs de performance sur leur site. Vous pouvez donc éplucher ces tableaux pour vous faire un avis par vous-même !

Simulation d’investissement dans le crowdfunding immobilier

Pour finir, je vous donne un exemple de rentabilité brute et nette d’un placement en crowdfunding immobilier. Il s’agit d’une opération immobilière à Pierre-Bénite, dans le Rhône, et financée sur Homunity, dont l’objectif est la construction de 2 bâtiments de 30 logements, avec places de stationnements en sous-sol.

La durée du placement obligataire est de 15 mois et le taux proposé est de 10,5% brut. Supposons que vous placiez 10 000 €.

• À l’issue des 15 mois, les intérêts bruts sont de 10 000 * 10,5% * (1+3/12) = 1 312,50 € d’intérêts.
• Vous récupérerez votre mise de départ (10 000 €).
• Sur les 1 312,50 € d’intérêts, vous toucherez 1 312,50 * (1- 30%) = 918,75 € nets d’impôts et de charges sociales.
• Soit finalement un rendement net de 7,35% annuel.

Bien entendu ce scénario n’est valable que si le promoteur ne prend pas de retard sur son opération ou son refinancement.

En complément, afin que vous puissiez plus facilement vous projeter, je mets également à votre disposition un simulateur qui vous permettra de personnaliser avec la somme que vous voudriez souscrire, et le taux visé ⤵️.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un placement obligataire. Les intérêts perçus sont par conséquent soumis à la fiscalité du capital. Vous avez donc deux choix :

• 30% de taxe sur les intérêts perçus dans l’année (12,8% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux),
• OU, intégration aux revenus et imposition à la tranche marginale de l’IR et prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

La seconde option sera à privilégier si votre tranche d’imposition marginale est de 0 ou 11%, ce qui est grosso modo le cas si vos revenus sont inférieurs à 25 000 € (pour une personne seule). En choisissant cette option, le fisc régularisera vos impôts en tenant compte des 30% prélevés à la source par la plateforme.

👍 La bonne nouvelle c’est que les sites de crowdfunding fournissent automatiquement les informations nécessaires à l’administration fiscale, et vous distribuent vos gains nets d’impôts. Ainsi, sauf en cas de pertes, vous n’avez rien à faire (bon, jetez un petit coup d’œil pour vérifier quand même, ça ne fait pas de mal).

IFI – Impôt sur la fortune immobilière : rien à déclarer

✅ Avec le crowdfunding immobilier, vous êtes propriétaire d’une créance et non d’un bien immobilier. Ce placement échappe donc complètement à l’impôt sur la fortune immobilière.

Questions fréquentes