Vous êtes un particulier et vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant de votre capacité d’endettement ? C’est une excellente idée pour deux raisons. La première raison est que l’immobilier est l’un des rares investissements qui puisse se faire à crédit. La seconde raison est que l’investissement locatif est une formidable niche fiscale, notamment grâce au statut LMNP (location meublée non professionnelle). Ceci étant dit, un investissement dans un appartement locatif est une décision difficile à prendre car une multitude de questions se posent. Dans quelle ville investir en est notamment une !
Dans cet article, je vous propose de faire un zoom sur la ville de Marseille. Est-il judicieux de réaliser un investissement dans la cité phocéenne ? Quelle rentabilité peut-on en espérer ? Éléments de réponse dans cet article ⤵️.
Mon avis sur un investissement locatif à Marseille en synthèse
- La deuxième plus grande ville de France
- Une ville dynamique
- Une ville bien connectée
- Beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs
- Des prix au m2 faibles
- Une rentabilité forte
- Un taux de chômage élevée
- 13% de logements indignes
- Un taux de criminalité important
Belle, dynamique, connectée, abordable et rentable, Marseille est une ville idéale pour réaliser un investissement locatif. Mais attention au nombreux pièges en embuscade (choix du quartier, choix de l’immeuble, choix du locataire notamment) et faites-vous accompagner !
La cité phocéenne en quelques mots
Marseille, le côté lumineux de la force
Chef-lieu de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et préfecture du département des Bouches-du-Rhône, Marseille a le vent en poupe.
Enserrée entre la mer Méditerranéen et un amphithéâtre de montagnes, la ville jouit d’une situation géographique privilégiée et d’un climat particulièrement agréable (300 jours d’ensoleillement moyen par an). Avec ses 870 000 habitants, Marseille est la deuxième plus grande ville de France après Paris (mais deux fois plus étendue que la capitale en superficie).
Au-delà de sa beauté, la ville de Marseille est vivante. Avec 90% de résidences principales, Marseille n’est ni une ville sclérosée par le tourisme, ni une ville trustée par des retraitées à la recherche d’un lieu de villégiature. En outre, 6% des habitants sont des étudiants (notamment grâce à l’Université d’Aix Marseille). Reliée à la France et au monde grâce à un réseau autoroutier, au TGV et à un aéroport international, la ville de Marseille est, de surcroît, très bien connectée.
En sus, Marseille est le premier port de France et le cinquième port européen (en tonnes de marchandises traitées). Par ailleurs, la ville accueille des entreprises de premier plan comme CMA-CGM, le 3ème transporteur maritime du monde.
Marseille, le côté obscur de la force
Si Marseille a beaucoup de qualités à faire valoir, la ville n’est pas exempte de défauts.
Tout d’abord, la cité phocéenne subit un taux de chômage élevé. En effet, avec 10% de la population à la recherche d’un emploi, la ville est loin derrière la moyenne qui s’élève à 7,5%. Par ailleurs, Marseille est la grande ville la plus pauvre de France. Avec 26% de sa population qui vit en deçà du seuil de pauvreté, Marseille est loin devant Nice (21%), Toulouse (20%), Nantes (17%), Paris (15%) et Lyon (15%).
Ensuite, beaucoup de logements à Marseille sont insalubres. Nous nous souvenons de l’effondrement de deux immeubles de la rue d’Aubagne qui avait causé la mort de 8 personnes en 2018 ou encore celui de la rue de Tivoli en 2023. A la demande du gouvernement, Christian Nicol publiait en 2015 un rapport sur le sujet. Les chiffres sont édifiants : 40 000 logements à Marseille sont « potentiellement indignes », soit 13% des résidences principales.
Enfin, le taux de criminalité à Marseille est important. Dans son bilan de l’insécurité et de la délinquance pour l’année 2019, le ministère de l’Intérieur indiquait que « la ville de Marseille se caractérise par des règlements de compte entre malfaiteurs plus nombreux que dans les autres agglomérations ».
En synthèse
L’étendue de la ville explique en grande partie le double visage de Marseille. Marseille pourrait être comparée à Paris et la Seine-Saint-Denis réunis. Sans être alarmiste, il faut donc être particulièrement vigilant sur le bien et sa localisation avant d’y investir.
Ceci étant dit, la ville recèle d’innombrables opportunités ⤵️.
Marseille, la moins chère des grandes villes françaises en 2025 (après Strasbourg)
En 2025, parmi les 10 plus grandes villes de France en nombre d’habitants, Marseille est la deuxième ville de France la moins chère (après Strasbourg). Cette assertion est vraie quelle que soit la typologie de l’appartement (du studio au T4). À l’opposé et sans surprise, Paris est la grande ville la plus chère de France.
| T1 | T2 | T3 | T4 | |
| Paris | 10 173 | 9 872 | 10 349 | 10 645 |
| Marseille | 3 862 | 3 268 | 3 009 | 2 947 |
| Lyon | 5 064 | 4 651 | 4 324 | 4 121 |
| Toulouse | 4 275 | 3 693 | 3 252 | 3 307 |
| Nice | 5 842 | 5 185 | 4 947 | 5 306 |
| Nantes | 3 923 | 3 767 | 3 338 | 3 361 |
| Montpellier | 4 052 | 3 622 | 3 441 | 3 116 |
| Strasbourg | 3 337 | 2 607 | 2 575 | 2 525 |
| Bordeaux | 5 078 | 4 330 | 4 202 | 4 147 |
| Lille | 4 420 | 3 855 | 3 614 | 3 086 |
✅ Cela signifie que la ville est particulièrement adaptée aux investisseurs qui possèdent un budget limité. En effet, si votre souhait est d’investir dans un T2 de 45m2, il ne vous faudra débourser que 147K€ à Marseille en moyenne (3 268€*45). A l’opposé, il faudrait débourser 444K€ pour acheter un appartement d’une taille similaire à Paris (9 872*45).
Marseille, la plus rentable des grandes villes françaises en 2025 (après Strasbourg)
En 2025, parmi les 10 plus grandes villes de France en nombre d’habitants, Marseille est la deuxième ville la plus rentable (après Strasbourg). Là encore, cette assertion est vraie quelle que soit la typologie de l’appartement (du studio au T4). À l’opposé et sans surprise également, Paris est la grande ville la moins rentable de France.
| T1 | T2 | T3 | T4 | |
| Paris | 5,4% | 4,6% | 3,9% | 3,7% |
| Marseille | 8,1% | 7,3% | 6,8% | 6,9% |
| Lyon | 5,9% | 4,9% | 4,7% | 4,7% |
| Toulouse | 6,7% | 5,5% | 5,2% | 5,1% |
| Nice | 6,8% | 5,6% | 5,1% | 4,7% |
| Nantes | 7,3% | 5,4% | 5,0% | 5,4% |
| Montpellier | 7,1% | 6,0% | 5,2% | 5,4% |
| Strasbourg | 9,3% | 8,3% | 7,0% | 6,7% |
| Bordeaux | 6,1% | 5,5% | 4,9% | 4,3% |
| Lille | 6,5% | 5,6% | 5,3% | 5,8% |
✅ En plus d’être une ville accessible à tous les budgets, Marseille est une ville rentable. En effet, la tension locative à Marseille est telle qu’il est possible de dégager un rendement brut de 8% !
Le rendement locatif brut correspond au rapport entre le loyer annuel moyen/m2 et le prix d’achat moyen/m2. Le rendement locatif brut ne comprend ni les charges propres au bien ni la fiscalité propre au bailleur.
Investir en location longue durée
Que peut-on espérer comme rendement brut à Marseille par arrondissement en location longue durée ?
| T1 | T2 | T3 | T4 | |
| 1er arrondissement | 8,3% | 7,0% | 6,1% | 6,1% |
| 2e arrondissement | 7,2% | 6,6% | 6,0% | 5,9% |
| 3e arrondissement | 10,3% | 10,4% | 9,9% | 9,9% |
| 4e arrondissement | 8,0% | 7,1% | 6,7% | 6,6% |
| 5e arrondissement | 7,6% | 6,6% | 6,2% | 6,3% |
| 6e arrondissement | 7,1% | 6,0% | 5,2% | 5,2% |
| 7e arrondissement | 6,1% | 5,5% | 5,0% | 4,7% |
| 8e arrondissement | 6,8% | 5,2% | 4,9% | 4,7% |
| 9e arrondissement | 7,9% | 5,9% | 5,9% | 6,4% |
| 10e arrondissement | 8,8% | 7,2% | 6,7% | 7,3% |
| 11e arrondissement | 8,1% | 6,3% | 6,7% | 7,8% |
| 12e arrondissement | 7,4% | 5,7% | 5,6% | 5,6% |
| 13e arrondissement | 8,1% | 6,4% | 7,0% | 6,9% |
| 14e arrondissement | 14,1% | 8,1% | 9,7% | 10,6% |
| 15e arrondissement | 10,6% | 9,3% | 9,6% | 11,1% |
| 16e arrondissement | 8,7% | 7,3% | 5,7% | 5,7% |
L’enseignement principal de ce tableau est que, plus le logement est petit, plus il est rentable (encore une bonne nouvelle pour les petits budgets). À titre d’exemple un studio dans le premier arrondissement de Marseille dégage une rentabilité brute de 8,3% contre 6,1% pour un T4.
Si vous souhaitez investir dans un T3 ou un T4 à Marseille, je vous recommande de le louer dans le cadre d’une collocation. En effet, une collocation vous permettra de gagner deux points de rentabilité minimum sur votre logement.
Par ailleurs, je note que les quartiers les plus prisés ne sont pas les plus rentables. A titre d’exemple, le séduisant septième arrondissement offre un rendement locatif de 5,5% pour un T2. En comparaison, le troisième arrondissement et son quartier prometteur de La Belle de Mai offre un rendement locatif de 9,9% (pour un bien équivalent).
Attention également à investir dans le bon quartier au sein de l’arrondissement sélectionné. Encore une fois, Marseille peut changer du tout au tout : d’un arrondissement à l’autre, d’un quartier à l’autre et même d’une rue à l’autre. Pour vous en convaincre, le 1er arrondissement voit se côtoyer le quartier chic de l’Opéra (qui dégage une rentabilité moyenne de 5,4%) et le quartier populaire de Belsunce (qui dégage une rentabilité moyenne de 9,7%). Contrairement à des villes comme Paris, les arrondissements de Marseille sont hétérogènes.
✅ Cette diversité est, à mon sens, un excellent signal pour un investisseur qui peut, s’il est suffisamment renseigné, dénicher de formidables opportunités d’investissements.
Quel conseiller choisir pour investir à Marseille ?
Si vous souhaitez investir à Marseille mais que vous n’avez pas la capacité de vous en occuper, sachez qu’il existe des entreprises d’investissement locatif clés en main. Définition du projet, recherche du bien, négociation du prix (très important en ce temps de crise), offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location : ces conseillers vous accompagnent de A à Z dans votre projet !
Pour un prix qui reste raisonnable (entre 7 et 10% du prix net vendeur déductible si vous optez pour un LMNP au régime réel), vous investissez en votre nom et sans la contrainte d’avoir à y consacrer du temps !
Pour en savoir plus sur les avantages du LMNP au régime réel, rendez-vous sur mon article dédié !
Parmi ces entreprises, il y a en a une que je recommande en particulier, surtout si vous décidez d’investir à Marseille.
Présentation de Ouiker
Fondé en 2020 par Grégoire du Guerny, Roc’h de Salins et Thomas Blin, Ouiker accompagne les particuliers dans leurs projets d’investissement locatif en leur proposant une prestation clés en main. Concrètement, Ouiker accompagne ses clients à toutes les étapes du processus d’investissement.
Je recommande cette entreprise car Ouiker :
- A de nombreuses opérations à son actif (donc une expérience conséquente) ;
- Est resté à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
- Est rémunéré au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouverez votre bonheur) ;
- Ne demande pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).
En outre, la rémunération de Ouiker s’élève à 8% TTC du prix d’achat net vendeur du bien (c’est-à-dire hors frais d’agence et frais de notaire) avec un minimum de 9 000 €.
Si vous voulez voir mon avis complet sur cette entreprise d’investissement locatif clés en main, je vous recommande mon avis sur Ouiker !
Échange avec le responsable des investissements à Marseille
Chez Ouiker, c’est Kévin Payen qui s’occupe des investissements à Marseille. J’ai eu la chance de l’interroger sur ses activités et je vous restitue ici nos échanges (si vous avez d’autres questions à lui poser, n’hésitez pas à m’en faire part en commentaire).
Grégoire : Quelle est votre légitimité à accompagner des particuliers dans leur projet immobilier ?
Kévin : Je dirige Ouiker à Marseille avec pour mission d’accompagner particuliers et investisseurs dans leurs projets immobiliers en mettant à profit une expertise pointue du marché local. Mon parcours m’a permis de développer une connaissance approfondie des dynamiques marseillaises, notamment après une expérience chez NCT, ancienne filiale du groupe Nexity, où j’ai consolidé mon réseau de partenaires de confiance. Par ailleurs, mes 8 années en tant que chargé d’affaires au Crédit Agricole m’apportent une solide maîtrise des enjeux financiers, me permettant d’offrir un regard expert sur la viabilité économique des investissements de mes clients.
Question : Marseille est une ville qui a de nombreux visages. Dans quelle mesure connaissez-vous cette ville ?
Kévin : Marseillais de cœur depuis de nombreuses années, mon père ayant une résidence secondaire ici depuis plus de 15 ans, je suis aujourd’hui Marseillais d’adoption depuis 3 ans. D’abord simple touriste, puis travailleur et désormais père de famille, j’ai eu l’opportunité de découvrir la ville sous divers angles. Ces différentes expériences m’ont permis de m’imprégner des multiples facettes de Marseille. Par ailleurs, dans le cadre de mon projet d’achat immobilier familial, je suis particulièrement attentif à l’évolution du marché, aux tendances actuelles et aux grands projets d’aménagement urbain qui façonnent la ville.
Grégoire : Quels sont vos quartiers de prédilection ?
Kévin : Cela dépend de l’objectif. Pour une rentabilité élevée, certains quartiers comme la Belle de Mai, la Joliette ou Camas présentent encore des opportunités intéressantes. Pour un placement plus patrimonial, le 6ᵉ, le 7ᵉ ou le 8ᵉ arrondissement offrent un cadre de vie exceptionnel.
Grégoire : Comment sourcez-vous vos biens ?
Kévin : Je m’appuie sur un réseau de partenaires locaux solides et bien ancrés : agents immobiliers, notaires, marchands de biens, ainsi que des contacts directs avec des propriétaires souhaitant vendre en dehors des circuits classiques. Ce réseau local me permet d’identifier des opportunités « off-market » pour les proposer à nos clients investisseurs.
Grégoire : Êtes-vous particulièrement vigilant sur le profil du bien avant de le proposer à un investisseur ?
Kévin : Comme mentionné précédemment, mon passé de banquier me guide dans ma manière d’aborder les investissements. L’étude de rentabilité est donc l’une des premières étapes de mon analyse. Par ailleurs, je m’assure de prendre en compte plusieurs critères essentiels avant de recommander un bien : son emplacement, la demande locative, son potentiel de valorisation, ainsi que les travaux éventuels à prévoir pour optimiser l’investissement.
Grégoire : Comment avez-vous sélectionné les artisans avec qui vous travaillez ?
Kévin : Un de mes amis marseillais, architecte, m’a recommandé son réseau d’artisans locaux de confiance. Ce sont des professionnels qui respectent à la fois les délais et les budgets fixés, ce qui m’a permis d’établir une collaboration fiable et de qualité.
Grégoire : Aujourd’hui, combien dois-je apporter pour investir dans un logement à Marseille qui s’autofinance ?
Kévin : Cela dépend du type de bien et du mode de financement, mais en général, un apport de 10 à 15 % du prix du bien est recommandé. À Marseille, il est possible de trouver des biens autour de 120 000 à 150 000 € qui, avec un bon montage financier et une gestion locative optimisée, peuvent s’autofinancer.
Grégoire : Moi qui suis parisien, me conseillez-vous d’investir à Marseille alors que le Grand Paris offre déjà d’innombrables opportunités ?
Kévin : Le Grand Paris est effectivement un projet ambitieux, mais les prix y sont déjà très élevés, ce qui peut limiter les opportunités de rentabilité locative. Marseille, quant à elle, reste un véritable Eldorado avec un potentiel énorme à exploiter. Les prix y sont encore accessibles, et les rendements locatifs y sont souvent supérieurs à ceux de Paris, offrant ainsi des perspectives d’investissement intéressantes.
Grégoire : Avez-vous déjà réalisé des investissements locatifs pour votre compte à Marseille ?
Kévin : Oui, par l’intermédiaire de ma femme ! Cela m’a donné l’opportunité d’avoir une approche concrète et de tester les recommandations que je fais à mes clients. Et je peux vous dire que cette « cliente » était particulièrement exigeante !
Mon avis sur Marseille
➡️ Belle, dynamique, connectée, abordable et rentable, la cité phocéenne est une ville qui présente toutes les qualités pour un investissement locatif prometteur.
🎯 À condition de bien connaître la ville ou d’être bien conseillé pour éviter les pièges (qui sont nombreux), Marseille est une ville que je recommande chaudement !
Questions fréquentes
À ce jour, Marseille n’applique pas l’encadrement des loyers. Néanmoins, Marseille est candidate à ce dispositif qui devrait entrer en vigueur dans les prochains mois.
Marseille fait partie des villes les plus rentables de France. Aussi, est-il possible de trouver des biens qui dégagent 8% de rendement brut annuel (voire 10% en cherchant bien).
Investir dans les parkings est une excellente idée pour réaliser un premier investissement locatif (surtout si vous avez un apport limité). En effet, une place de parking dégage une bonne rentabilité, nécessite peu de capital et est facile à gérer.
Un investissement locatif sans apport est possible et même plus simple à réaliser qu’un achat pour sa propre utilisation. En effet, les revenus locatifs issus de votre investissement limitent le risque pris par votre banque qui sera, en conséquence, plus encline à financer intégralement votre projet.
À noter que l’investissement locatif sans apport est toujours possible (je vous invite à lire mon article dédié).