Investir dans la pierre est un formidable moyen de se constituer un patrimoine à crédit, peu risqué et tangible. Néanmoins, l’investissement dans un appartement a aussi l’inconvénient d’être chronophage et souvent rébarbatif. Entre la recherche répétée de locataires et la gestion locative au quotidien, le propriétaire d’un logement peut vite y passer beaucoup de temps. Pour les aider à effectuer ces tâches, des agences de gestion locatives en ligne comme Manda (ex Flatlooker) existent. Pour un prix deux fois moins élevé que celui des agences traditionnelles, Manda (ex Flatlooker) se donne pour objectif de fournir un service de meilleur qualité.
Est-ce que je recommande cette agence ? Pour répondre à cette question, j’ai passé du temps à analyser l’offre Flatlooker. Je vous donne mon avis dans cet article 
!
Mon avis sur Manda (ex Flatlooker) en synthèse
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- Un acteur historique mature
- Une offre tout-en-un 100% digitale
- Des prix attractifs
- Présent dans 35 villes de France
- Un interlocuteur unique par propriétaire
- Des mauvais retours propriétaires
- Une mauvaise note Google de 3,8/5
- 1 an d’engagement minimum
Bien que pratique et économique, Manda (ex Flatlooker) semble avoir des difficultés à satisfaire une partie des propriétaires qui leur confient leur bien (voir notamment les commentaires en bas de l’article). Si vous cherchez une bonne alternative à Manda (ex-Flatlooker), n’hésitez pas à consulter mon comparatif des agences de gestion locative. Et si vous cherchez une recommandation, je vous conseille en particulier Imodirect (voir mon avis sur Imodirect).
Présentation de Manda (ex Flatlooker)
Manda est né en 2024 de la fusion entre deux sociétés : Flatlooker (pour la partie agence de gestion locative en ligne) et Hello Syndic (pour la partie syndic de copropriété). Bien que fusionnée, l’offre historique de Flatlooker est restée identique au sein du nouveau groupe. Et comme c’est ici la partie « agence de gestion locative en ligne » qui nous intéresse, je vous parlerai uniquement de cette activité précise.
Fondée en 2016 par Nicolas Goyet et Nicolas Parisot, Manda (ex Flatlooker) est une agence de gestion locative 100% digitale basée à Paris. La naissance de Manda (ex Flatlooker) est le fruit d’un constat : la gestion locative est rébarbative et les agences de gestion locative traditionnelles coûtent chères. De ce double constat est née une ambition : grâce au digital, proposer aux propriétaires-bailleurs un service de gestion locative à distance, irréprochable et deux fois moins cher qu’une agence de quartier.
Pionnière sur ce marché, Manda (ex Flatlooker) est reconnue comme un acteur de référence. Grâce à 70 salariés et des processus digitaux optimisés, Manda (ex Flatlooker) a déjà réalisé plus de 20 000 locations et gère aujourd’hui quelque 6 500 biens à travers l’hexagone.
À qui s’adresse Manda (ex Flatlooker) ?
Manda (ex Flatlooker) s’adresse aux propriétaires qui souhaitent se décharger de la gestion locative de leur logement à moindre coût. Leur offre s’adresse en particulier :
- Aux biens meublés classiques en mono-habitation ;
- Aux biens non meublés classiques en mono-habitation ;
- Aux biens meublés en colocation (en multi-habitations).
Manda (ex Flatlooker) n’est pas une conciergerie et ne gère donc pas les locations saisonnières type Airbnb.
Par ailleurs, Manda (ex Flatlooker) opère dans les 35 plus grosses villes de France.
L’offre Manda (ex Flatlooker)
L’offre Manda (ex Flatlooker) se décline en deux services principaux. Un premier service de mise en location facturé 75% d’un mois de loyer (charges TTC comprises). Un second service de gestion locative facturé 3,9% des loyers annuels (charges TTC comprises) ;
Le service de mise en location comprend :
- La réalisation d’un reportage sur votre bien (photo, vidéo et visite virtuelle à 360°) ;
- La diffusion de l’annonce sur l’ensemble des sites appropriés ;
- La sélection minutieuse du locataire ;
- La rédaction et la signature du contrat de location ainsi que la réalisation de l’état des lieux ;
Le service de gestion locative comprend :
- Le suivi administratif et comptable de la location (envoi des quittances de loyer, des avis d’échéance, des préavis etc.) ;
- La relation avec le locataire et la gestion d’éventuels incidents dans le logement.
Chez Manda (ex Flatlooker), il est tout à fait possible de prendre les deux offres ou seulement l’une des deux.
En option, Manda (ex Flatlooker) propose, son assurance loyers impayés (garantie loyers impayés ou GLI) pour 2,5% TTC des loyers perçus. Cette garantie, fournie par son partenaire Mila, est particulièrement intéressante puisque :
- La période d’indemnisation des impayés est sans limite et sans franchise ;
- Les détériorations immobilières sont couvertes jusqu’à 10 000€ sans franchise ;
- Les frais de contentieux sont couverts sans limite et sans franchise.
La période d’engagement initiale est d’un an chez Flatooker. Le mandat est reconductible tacitement mais peut être dénoncé à chaque date anniversaire (à condition d’envoyer une lettre recommandée au moins 3 mois avant).
Toutes ces tâches sont réalisées à distance. Par exemple, les visites sont 100% virtuelles (aucune visite physique n’est réalisée) et les contrats de location sont signés de manière électronique.
Je note que Manda (ex Flatlooker) propose également une offre dite « Premium » facturée 100% du premier loyer et 5,9% des loyers annuels. Cette offre inclut la gestion des travaux et de l’ameublement pré-location ainsi qu’une relocation offerte si le locataire reste moins de 6 mois dans votre logement. Comme cette offre est adaptée à une minorité de propriétaires, nous ne la développerons pas davantage dans cet article.
Une entreprise tournée vers les nouvelles technologies
Le succès de Manda (ex Flatlooker) repose essentiellement sur sa capacité à intégrer les nouvelles technologies dans l’ensemble de ses procédures. De la recherche jusqu’à la signature du mandat, tout se fait à distance grâce à des outils éprouvés et des garde-fous efficaces.
Je vous l’accorde, ce qui peut laisser dubitatif est la visite d’un bien à distance. Moi aussi, j’avais du mal à y croire et pourtant force est de constater que cela fonctionne. Pour vous en convaincre, il vous suffit de consulter les annonces du site pour vous faire une idée de la qualité des informations données. Pour que le candidat locataire puisse se faire une idée juste et précise du bien, il a la possibilité :
- De consulter les photos du bien ;
- De visualiser la vidéo du logement ;
- De se projeter dans l’appartement grâce à une visite virtuelle 360°.
Par ailleurs, l’annonce fait état de la luminosité de l’appartement ainsi que de son intensité sonore fenêtres fermées et fenêtres ouvertes !
Après une discussion avec la direction de Manda (ex Flatlooker), je comprends que c’est dans l’intérêt de l’agence de retranscrire une annonce le plus fidèlement possible à la réalité. Cela évite les déceptions des locataires et diminue mécaniquement la vacance locative du bien. Ainsi, propriétaires et locataires sont gagnants. Aussi, la plus grande transparence est-elle de mise sur les annonces diffusées.
En outre, Manda (ex Flatlooker) invite chaudement ses candidats à visiter physiquement le quartier et la rue où se situe le bien.
Selon Manda (ex Flatlooker), seulement 1,7% des locataires sont mécontents de la visite virtuelle et restituent leur logement après leur installation (ce taux n’est pas plus élevé que si la visite avait été physique).
Combien ça coûte ?
Le prix facial
Admettons que les loyers annuels issus de votre logement s’élèvent à 12 000€ (1 000€ par mois) et que vous changez de locataire tous les deux ans. Alors, tout compris, Manda (ex Flatlooker) vous coûtera 7% de vos loyers annuels (3,9% + (75%/12/2)). Or, 7% de vos loyers annuels représentent 26 jours de loyer (7%/(100/365)).
Je précise que ce prix est particulièrement intéressant en comparaison des agences traditionnelles qui facturent plutôt deux mois de loyer.
Le prix après déduction fiscale
Entre ce que vous payez à Manda (ex Flatlooker) et ce que cela vous coûte vraiment, il peut y avoir une différence significative. Explications .
Lorsque vous louez votre logement, qu’il soit vide ou meublé, vous optez au choix pour le régime forfaitaire (appelé aussi régime « micro ») ou pour le régime réel.
Si vous optez pour le régime forfaitaire et que vous louez vide, vous bénéficiez de 30% d’abattement sur vos recettes locatives qui seront imposées à votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Si vous louez meublé, l’abattement passe à 50%.
Par exemple, si vous générez 12 000 euros de recettes locatives grâce à un meublé (loyer de 1 000 euros par mois pendant 12 mois) et que votre TMI s’élève à 30%, vous payerez 2 832 euros d’impôts ((12 000/2)*(30% + 17,2%)). Cette option coûte cher fiscalement mais a le mérite d’être ultra-simple et ne nécessite pas de faire appel à un comptable.
Si vous optez pour le régime réel, votre base d’imposition sera diminuée de l’ensemble des frais réels que votre activité supporte et ceci avec la possibilité de reporter les déficits pendant plusieurs années. À noter que les frais comprennent l’amortissement du bien (pour les meublés), les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’ameublement, les frais de tenue de comptabilité, etc. Or, comme toutes les charges, les frais de gestion locative sont également déductibles de votre base imposable.
Ainsi, si votre TMI est à 30%, les 1 000€ annuels de frais d’agence (un mois de loyer tout compris pour simplifier) permettront une économie d’impôt de 472€ (1 000 * 47,2%). Dans notre exemple, la charge brute de 1 000€ devient une charge nette de 528€ (1 000 – 472). Autrement dit, la charge brute de 1 mois de loyer devient une charge nette d’environ 15 jours de loyer !
En définitive, le régime réel transforme la commission brute d’une agence en une commission nette beaucoup plus faible.
Au régime réel, plus votre TMI est élevé moins votre agence vous coûtera cher.
Le LMNP au régime réel est une formidable niche fiscale. En effet, elle permet de réduire voire d’annuler votre fiscalité et donc de maximiser la rentabilité de votre bien. Pour en savoir plus sur le sujet je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.
A priori, le prix d’une agence locative peut paraître élevé. En fait, le régime réel permet d’alléger considérablement la charge grâce à l’économie d’impôt qu’elle permet.
Si vous faites appel à une agence de gestion locative, optez pour le régime réel.
Une agence de confiance ?
Manda (ex Flatlooker) est une entreprise qui a 8 ans d’existence (c’est l’une des plus anciennes agences de gestion locative en ligne) et qui a géré plus de 20 000 locations depuis sa création (ils ont de l’expérience).
Hélas, il y a un os. La satisfaction client est un indicateur phare dans l’évaluation d’un service. Et c’est là que le bas blesse car Manda (ex Flatlooker) est l’une des agences de gestion locative qui a la moins bonne note du marché (note Google de 3,8/5 sur plus de 3 000 avis).
Et ce qui est gênant c’est que les plaintes ne viennent pas uniquement des locataires mais également des propriétaires bailleurs.
Pour vous faire votre propre idée, je vous invite à consulter par vous-même les avis laissés sur Finance Héros, Trustpilot ou encore Google.
Et si vous cherchez une alternative à la fois économique et professionnelle, voici ma recommandation :
Mon avis sur Manda (ex Flatlooker)
En synthèse, Manda (ex Flatlooker) est une agence reconnue qui propose des tarifs compétitifs mais qui pose question sur sa capacité à servir convenablement l’intégralité de ses clients.
Questions fréquentes
Les agences de gestion locative gèrent les sujets administratifs relatifs à votre location (appels de loyers, quittances etc.). En revanche, les agences de gestion locative ne gèrent ni l’établissement de votre liasse fiscale ni votre fichier des écritures comptables (si vous êtes au régime réel). Des experts comptables LMNP spécialisé peuvent néanmoins vous aider à établir votre comptabilité à moindre coût (comme JD2M ou encore Decla.fr).
Manda n’est pas un conseiller en investissement immobilier (uniquement un service de gestion locative). En revanche des sociétés comme Ouiker ou Imavenir vous aident à trouver des biens rentables et vous accompagnent tout au long du processus d’investissement.
Si vous cherchez un livre sur l’investissement immobilier, je vous recommande mon article dédié. Si vous cherchez une formation sur l’investissement immobilier, je vous recommande également mon article dédié.
Une agence de gestion locative gère les biens loués en location longue durée (comme Imodirect par exemple). Une conciergerie gère, quant à elle, les logements loués en location courte durée (type Airbnb).
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Une agence à fuir absolument
Expérience catastrophique avec l’agence Flatlooker (anciennement MANDA).
Trois mois sans pouvoir payer notre loyer, non pas par négligence mais à cause d’un bug de leur système ! Il nous a fallu insister lourdement pour qu’ils débloquent la situation, ce qui a mis dans l’embarras aussi bien nous que le propriétaire.
Gestion de la colocation totalement chaotique : une colocataire partie n’a jamais pu être retirée légalement du bail, malgré un préavis en bonne et due forme envoyé mi-juillet pour un départ le 31 août. Nous avons reçu un accusé postal, et même un mail de confirmation de leur part. Et pourtant, quelques mois plus tard, ils prétendent ne jamais avoir reçu ce préavis ! Résultat : impossible de régulariser la situation, ni auprès de l’assurance, ni sur le bail.
Nouveau colocataire jamais ajouté au bail, malgré l’accord écrit du propriétaire. L’agence prétendait encore que son dossier était en cours, alors que tout était validé depuis des semaines !
Communication désastreuse : aucun mail ne reçoit de réponse, et les rendez-vous téléphoniques planifiés (obligatoires car ils ne prennent pas d’appel direct) sont systématiquement annulés ou ignorés. À peine 1 sur 10 est honoré. Inacceptable dans une situation d’urgence.
DPE non conforme à la législation, sans la moindre lettre de classification. Malgré cela, ils ont procédé à une augmentation du loyer, en toute illégalité.
Tentative d’imputation de frais injustifiés lors de l’état des lieux de sortie, notamment sur les fenêtres signalées comme défectueuses depuis des mois, avec visite d’un artisan à l’appui. Malgré le constat et les recommandations faites au propriétaire, l’agence a essayé de nous faire porter la responsabilité des dégradations.
Mention spéciale à notre gestionnaire locative Samia, d’une incompétence affligeante. Rendez-vous manqués, absence totale de suivi, dossiers perdus… Rien ne suit. À éviter absolument.
Heureusement que le propriétaire, lui, était accessible et compréhensif, ce qui nous a permis de contourner l’inertie de Flatlooker.
Je suis propriétaire et j’ai confié un de mes appartements a Manda. Tant qu’il y avait pas de problème, tout allait bien et il se contentait de me facturer leur quote-part du loyer.
Là où ça commence à être compliqué, c’est dès qu’il y a eu le moindre sujet à traiter: une ligne de support censée être ouverte. 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 qui tombe sur un répondeur et personne qui vous rappelle. Mais le pire de mon expérience c’est l’état des lieux de sortie qui a été fait par manda et facturé pour ce service : je ne sais pas comment ils ont fait mais ils n’ont pas noté qu’il manquait un matelas et, le lave-linge et que le canapé était complètement défoncé par le chat de la précédente locataire.
Bref, vous l’aurez compris. Je ne recommande absolument pas ce service à d’autres propriétaires. En l’état, en 2025, en tout cas. Je leur souhaite de réussir à remonter la pente du service.
Pour info, depuis ils sont passés de 3,8 à 3,1 sur Trustpilot ! Et la partie gestion locative (ex flatlocker) n’est que la partie visible du Titanic. La partie gestion locative (ex Hello Syndic) leur vaut des assignations en justice !!!
une catastrophe!
Etat des lieux effectué en mai 2024 et je n’ai toujours pas de visibilité sur la mis en location de ma studette. plusieurs relance sans réponses ou avec des réponses minimaliste sans suivi.
Je n’arrive pas à récupérer les clés de ma studette non plus et étant à l’étranger, ce n’est pas facile de les contacter! m^me sur place mes amis n’y arrivent pas.
un manque de professionnalisme flagrant! 0 valeur ajoutée à ce stade et un manque à gagner important pour moi (bailleur)
extrêmement déçue!
Bonjour Madame,
Merci pour votre retour d’expérience.
Bien à vous,
Grégoire
Je partage malheureusement les mauvaises expériences témoignées plus haut. Membre du conseil syndical de ma copro. Zéro réactivité, du personnel peu qualifiée. 3 copro-managers différents en 8 mois. La promesse de la start up 100% digitale, mais le recrutement ne suit pas, le tout digital a ses limites quand l’équipe en back office est débordée/pas compétente. Au final on gère 90% des affaires courantes de la copro avec le conseil syndical (bénévole bien sûr), Manda s’occupe de débiter sur notre compte chaque mois. Message aux gérants : pour avoir vu beaucoup de jeunes sociétés percer et chuter aussitôt malgré les levées de fonds. Il faut investir sur du salariat qualifié, pas des bts alternances à qui on donne un titre de senior. Et quand on reçoit une mise en demeure, on prend ça au sérieux le SAV/ relation client. Quand même recevoir une mise en demeure de son client pour exiger que le boulot soit fait. Aucun suivi des copro manager, qui peuvent librement bluffer sur des rapports d’assurance soit disant non reçus, des relances soit disant effectuées, etc. il y a certains secteurs comme ici l’immobilier, si personne avant n’a « révolutionné » l’industrie, c’est pas que vous avez eu la big idea, mais que d’autres se sont cassés les dents avant ou ont compris que la relation client/avoir un contact direct voire une agence physique ça fonctionne mieux. Demain je digitalise le marché de la baguette, personne n’y avait pensé avant, une tradition 2.0 livrée ds votre boite aux lettres. Je suis sûr que ça va tout révolutionner. La strat Uber/Deliveroo ne s’adapte pas sur tous les business. Gérer un immeuble c’est pas comme faire du vélo avec une pizza.
J’étais ravie du démarrage avec Manda en 2019.
Mais cette année, j’ai du faire appel à eux et ça a été catastrophique.
Très difficile de les contacter, on tombe sur le service client qui transmet le message mais ne peut pas nous passer d’interlocuteur. Idem pour ma locataire.
Besoin de relancer plusieurs fois par mail. Je suis très déçue.
En août, une personne a pris le relais, a « rattrapé » la situation avec de la réactivité dans les échanges suivants. Mais là je me rends compte qu’il y a un problème dans ce qui m’a été facturé et à nouveau impossible d’avoir une réponse.
Bonjour Anne-Charlotte,
Je prends bonne note de votre message et le transmets aux équipes de Manda.
Bien à vous,
Grégoire
Une catastrophe pour les propriétaires et locataires ! Fuyez !
En 4 mois, l’agence n’a pas trouvé de locataire et me demande chaque semaine de baisser le loyer alors qu’en 1 semaine de recherche j’ai eu 12 demandes de mon côté.
Ils ne font aucune visites, ne répondent pas au locataires.
Essaient d’arnaquer si on ne regarde pas les coûts prélevés vs coûts indiqués sur le contrat !
Une locataire est partie il y a 3 mois, ils n’ont même pas fait l’état des lieux de sorti.
Une catastrophe, de l’argent jeté par le fenêtre, vraiment la pire expérience possible
Bonjour Grégoire,
Vous avez pu échanger avec Manda sur la base des deux avis négatifs ci-dessus ?
Merci
Bonjour Phil,
J’ai transmis l’ensemble des plaintes aux équipe de Manda.
Les équipes de Manda contactent directement les clients pour régler les sujets.
Bien à vous,
Grégoire
Bonjour
Plus aucune confiance en Manda. Impossible de récupérer la caution de l’appartement qu’avais loué ma fille et impossible d’avoir un interlocuteur. Lorsque que l’on écrit à l’adresse électronique indiqué, il semble que la réponse soit générée par un automate
« Le remboursement de votre dépôt de garantie est en cours » « d’ici qlqs jours, vous recevrez un email de notre partenaire de paiement Strip… » et toujours rien.
Bonjour,
Suie à une location d’un T1 sur LYON pour mon fils, je viens de m’apercevoir (sans être averti) que MANDA (ex Flatlooker)retient 462€ sur 555€ de caution en soustrayant 2 devis (pas de 2 factures ! ) .
J’ai acté avec Flatlooker par le passé sans problème, MANDA se permet une habitude malheureusement devenue courante aujourd’hui de retenir de l’argent même suite à un état des lieux irréprochable.
J’entame à ce jour une action dure envers eux, avec des moyens légaux pour commencer, cela fait 2 fois que nous nous faisons avoir avec ce type de pratique.
Vous êtes prévenus !
Bonjour,
Merci pour votre témoignage.
Je me rapproche de Manda pour comprendre et ajuster l’avis si besoin.
A bientôt,
Grégoire
J’ai été cliente de Flatlooker/Manda pendant 3 ans en tant que propriétaire-bailleur et j’ai résilié le mandat récemment.
Selon mon expérience, le concept numérique-tout-virtuel-à-distance etc. ne fonctionne pas, ou très mal, et a généré une infinité de malentendus et de retards divers dès les travaux de peinture. Cela a continué à la première remise de clés et n’a jamais cessé.
Rien que la nécessité de prendre rdv pour parler au gestionnaire au téléphone est problématique. Mes locataires étaient eux aussi mécontents.
J’avais pris l’option Premium pourtant.
J’ai aussi rencontré de gros problèmes de compétence chez mes interlocuteurs, tels cet oubli de retenir 20% du dépôt de garantie au départ d’un locataire jusqu’à la régularisation des charges, ou ce gestionnaire qui voulait me dissuader de demander à mes locataires une régularisation de charges élevée (je cite) : « parce que si on me faisait ça à moi, je donnerais mon préavis direct ». Le même gestionnaire ne voulait pas non plus tenter de contacter le précédent locataire pour un arriéré de charges correspondant pourtant à un mois et demi de loyer, arriéré que j’ai fini par recouvrer très facilement en passant par un commissaire de justice et sans l’aide de Manda/Flatlooker. Pas très professionnel que de trouver normal que le propriétaire supporte le coût du chauffage à la place de ses locataires.
Mais le sommet a été de me faire crier dessus au téléphone et traiter de cliente difficile par le responsable du service contentieux dans le cadre du traitement de ces régularisations de charges. C’est ce jour-là que j’ai décidé de résilier le mandat de gestion.
Depuis, j’ai opté pour une petite agence de quartier traditionnelle qui ne me coûte pas plus cher finalement. Au moins, je peux les appeler sans chichis et réciproquement, et mes locataires de même.
Bonjour Madame,
Merci pour votre témoignage.
Je me rapproche de Manda pour comprendre ce qui a pu se passer et ajuster l’avis en conséquence.
A bientôt,
Grégoire
Agence Manda est une agence avec un personnel bien rodé dans leur métier. Ils sont toujours disponible à tout moment. Je recommande Manda comme une agence fiable qui est à l’écoute de leurs clients.
Très bon service,payement les loyers assez rapide ,et vous ne trouvez pas moins cher que chez Manda. Il y a toujours des services clients rapides, bravo