CAPIFORCE
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Commerces
- Capital : Fixe
- Création : novembre 1982
- Prix d’une part : 189 €
- Valeur de reconstitution : 300.18 €
- Capitalisation : 79.2 M€
- Délais de jouissance : 0 mois
- Minimum de souscription: 189 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 10.2%
- Taux d’occupation : 93%
- RAN : 223 jours
A propos de CAPIFORCE
La SCPI Capiforce est une société de placement immobilier créée en 1982, donc sans être la plus ancienne du marché, elle fait tout de même partie des doyennes. Elle possède un patrimoine diversifié composé de près de 100 actifs immobiliers, dont principalement des locaux commerciaux, mais aussi quelques bureaux et locaux d’activité. Contrairement à la plupart des SCPI, il s’agit d’une SCPI à capital fixe. Donc si vous souhaitez acheter des parts de cette SCPI, il faudra qu’en face des associés acceptent de vendre les leurs, à un prix qui convienne aux deux parties. En 2013, les associés ont choisi de confier le mandat de gestion à PAREF GESTION, puis à Fiducial Gérance en 2020. Depuis 2021, la SCPI Capiforce a d’ailleurs délivré un très beau taux de distribution, systématiquement supérieur à 6% plusieurs années d’affilée.
La stratégie de la SCPI
La SCPI Capiforce a mis en place une stratégie consistant à réduire autant que possible son taux de vacance qui concerne à la fois le patrimoine en Ile de France et celui situé en province. Deux leviers ont donc été actionnés : la mise en œuvre d’actions volontaristes pour trouver des locataires et des cessions de biens non stratégiques. Il en a résulté des plus-values réalisées lors de plusieurs arbitrages réalisés entre 2020 et 2022. Il en a résulté également une part un peu plus importante de bureaux et locaux d’activité dans le patrimoine, et un taux d’occupation qui atteint effectivement un bon niveau. Côté géographie, cette SCPI reste concentrée sur la France.
Au global, le patrimoine de cette SCPI se compose d’actifs avec un prix au mètre carré inférieur à 2 500€, donc sur une tranche de prix relativement faible.
Enfin, notons que la SCPI achète surtout des locaux de petite taille (le prix moyen des biens de son parc est de 0.9 M€). C’est un avantage en cas de tension sur le marché immobilier car elle pourra revendre rapidement quelques petits biens pour regagner de la liquidité.
Les plus de la SCPI
Sans plus attendre, examinons comment la SCPI CAPIFORCE se démarque :
- Les frais de gestion locative sont en dessous de la moyenne ; c’est rassurant pour le rendement à long terme.
- Avec un taux de distribution supérieur à 6%, CAPIFORCE fait tout simplement partie des SCPI les plus rentables de l’année dernière.
- La valeur de reconstitution de cette SCPI (c’est-à-dire la valeur des immeubles qu’elle possède) est en ce moment supérieure au prix d’acquisition des parts. Vous achetez donc à un prix avantageux.
- Avec un RAN (report à nouveau) très élevé de 223 jours, CAPIFORCE fera face bien plus longtemps que les autres SCPI en cas de loyers non perçus.
- Avec 93%, le taux d’occupation des biens est parmi les plus importants du marché.
- A mon avis, la diversification du portefeuille de la SCPI est bonne avec 90 immeubles à date.
Les moins de CAPIFORCE
Voyons maintenant les éléments moins à l’avantage de la SCPI, mais à avoir en tête :
- Avec des frais de souscription de 12%, CAPIFORCE est au-dessus de la moyenne des SCPI à capital Fixe.
- Avec une capitalisation de 79.2 M€, cette SCPI n’est pas bien grosse. Cela interroge sur la liquidité des parts et sa résistance face à une vague de rachats de parts.
Les performances de CAPIFORCE
Le tableau suivant vous donne les rendements annuels historiques de la SCPI CAPIFORCE ainsi que le taux de revalorisation de ses parts.
| Année | Rendement CAPIFORCE | Variation du prix CAPIFORCE | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 6.83 % | -14.86 % | 5.07 % | -4.64 % |
| 2023 | 6.81 % | 0.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 8.93 % | -9.58 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 6.06 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 5.5 % | -6.96 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 5.95 % | -13.1 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 5.17 % | -4.82 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 4.92 % | 1.23 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 5.14 % | 2.99 % | 4.77 % | 2.02 % |
| 2015 | 5.13 % | 2.68 % | 4.92 % | 1.52 % |
| 2014 | 6.06 % | 17.81 % | 5.07 % | 1.19 % |
| 2013 | 6.16 % | -7.95 % | 5.19 % | -0.17 % |
| 2012 | 5.47 % | -10.8 % | 5.03 % | -0.91 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Les rendements de CAPIFORCE sont largement supérieurs à ceux distribués en moyenne.
Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de CAPIFORCE est principalement constitué de Commerces.
Avec 90 biens et 141 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition CAPIFORCE |
|---|---|
| Province | 51 % |
| Paris | 29 % |
| Région parisienne | 20 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Commerces | 70 % |
| Bureaux | 20 % |
| Locaux d’activite | 10 % |
Comment souscrire à CAPIFORCE ?
CAPIFORCE peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Peut-on investir dans cette SCPI depuis une assurance-vie ?
CAPIFORCE n’est pas éligible dans une assurance vie. Pour investir dans des SCPI depuis une assurance-vie, nous vous conseillons la lecture de notre comparatif des meilleures assurances-vie.
Les autres SCPI commercialisées par FIDUCIAL GERANCE
FIDUCIAL GERANCE est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
- La SCPI LOGIPIERRE 3
- La SCPI BUROBOUTIC
- La SCPI FICOMMERCE
- La SCPI PIERRE EXPANSION SANTE
- La SCPI SELECTIPIERRE 2
Le top 5 des SCPI
Voici notre top 5 des meilleures SCPI à capital variable, sélectionnées sur la base de multiples critères (performances, frais, taux d’occupation, RAN, etc.).
SCPI à capital Variable gérée par MATA CAPITAL IM depuis novembre 2023.
- Rendement 2024 : 9.33%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 300 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 9%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 5 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.