LMNP et LMP : quel est le statut le plus favorable ?

La fiscalité de la location meublée est particulièrement avantageuse. Mais attention, en fonction du montant de vos recettes locatives et du montant de vos autres revenus imposables, vous serez éligible soit au statut LMNP, soit au statut LMP. Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de ces statuts ? Comment savoir si vous êtes un loueur en meublé non professionnel ou un loueur en meublé professionnel ? Quels sont les avantages et inconvénients de chacun de ces statuts dans le cadre d’un investissement locatif ? Faut-il en préférer un plutôt qu’un autre ?

Autant de questions auxquelles je réponds dans cet article ⤵️.

Les conditions pour bénéficier des avantages de la location meublée

Pour investir dans l’immobilier, et plus précisément dans la location de biens meublés, l’Administration fiscale impose des conditions.

Le logement doit être à usage d’habitation

Le bien immobilier mis en location doit être exclusivement destiné à un usage d’habitation. Sont inclus les logements destinés à une occupation longue par des étudiants par exemple, ou à des séjours plus courts de type saisonnier ou mobilité. Les locaux commerciaux ou professionnels sont donc exclus de la location meublée.

Les conseils de Grégoire

Si le logement dépend d’un immeuble en copropriété, pensez à vérifier que la location meublée est autorisée par le règlement de copropriété.

Le logement doit être décent

Le bien loué doit répondre à des normes strictes pour être considéré comme décent au sens de la réglementation, ce qui inclut :

• Une surface habitable minimale de 9m2 avec au moins 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable de 20 m3 minimum.
• Des normes garantissant la sécurité physique et la santé des occupants.
• L’absence de toute infestation de nuisibles.
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) présentant une consommation inférieure à 450 kWh par m2 par an.

Le logement doit être meublé

En ce qui concerne l’ameublement, le logement loué doit offrir tous les éléments essentiels pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre dans des conditions confortables conformément au décret n° 2015-981, ce qui inclut :

• Une literie assortie de couettes ou couvertures ;
• Des volets ou rideaux dans les chambres à coucher ;
• Une plaque de cuisson,
• Un four ou four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et congélateur (ou un réfrigérateur avec compartiment à -6°) ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’activité doit être immatriculée

Pour obtenir le statut de LMP ou LMNP, vous devez enregistrer votre activité en ligne sur le site de l’INPI, dans les 15 jours suivant le début de celle-ci. L’administration fiscale vous délivre en retour un numéro de SIRET, et enregistre votre régime d’imposition.

LMNP ou LMP : vos revenus en décident

Votre éligibilité au statut LMNP ou LMP dépend du montant de vos recettes locatives et du montant de vos autres revenus d’activité. En l’occurrence, le statut LMNP s’applique aux activités occasionnelles. Or, votre activité est considérée comme occasionnelle si au moins l’une des deux conditions suivantes est respectée :

• Des recettes locatives annuelles, charges comprises, inférieures à 23 000 €, y compris les indemnités d’assurance loyers impayés le cas échéant.
• Des recettes locatives inférieures à vos autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu, tels que les salaires, pensions, rentes viagères, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux etc.

Si aucune de ces conditions n’est respectée, le statut LMP s’impose alors à vous.

Le régime micro-BIC et le régime réel

Les statuts LMNP et LMP sont soumis à deux régimes d’imposition distincts : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit dès le début de votre activité, et concerne les locations meublées classiques, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes qui génèrent des recettes annuelles de moins de 77 700 € (le seuil est de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés).

Ce régime ne vous permet pas de déduire vos charges de vos loyers, mais vous octroie un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (30 % pour les meublés de tourisme non classés).

Lorsque vous dépassez le seuil du micro-BIC, vous basculez automatiquement au régime réel. Dès lors, vous pouvez déduire des loyers perçus, l’ensemble des frais que vous supportez dans le cadre de votre activité de location meublée y compris vos meubles, l’amortissement de votre bien, vos intérêts d'emprunt, vos frais d’agence locative, vos charges de conciergerie, vos frais comptables ou en encore les honoraires réglés à vos conseillers en investissement locatif.

A noter que vous pouvez librement opter pour le régime réel même si vos recettes locatives sont inférieures aux seuils définis. L’option est toutefois irrévocable durant une période de trois ans.

Les avantages du statut LMNP

Le statut de LMNP, notamment au régime réel, présente de gros atouts qui permettent d’optimiser la rentabilité de son investissement locatif (voir mon simulateur LMNP pour constater les économies potentielles) .

Le régime des plus-values de particuliers

Ce régime prévoit une exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention du bien et une exonération totale (plus-value et prélèvements sociaux) après 30 ans. Ceci constitue un avantage significatif pour les investisseurs à long terme.

Le taux d’imposition du LMNP

✅ Sous le statut de LMNP, les revenus issus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) avec application d’un barème progressif, et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %, selon la TMI (tranche marginale d’imposition) de l’investisseur qui varie entre 0 à 45 %.

Néanmoins, il existe une particularité pour le LMNP qui pratique la location saisonnière et qui perçoit plus de 23 000 € de revenus annuels, mais moins de recettes que ses autres revenus du foyer fiscal : il est soumis aux cotisations sociales et non plus aux prélèvements sociaux.

❌ Dans le cadre du LMP, les bénéfices sont soumis à l’IR dans la catégorie des BIC, mais aussi aux cotisations sociales comprises entre 35 et 40 % des bénéfices.

Les avantages du statut de LMP

Bien que la location meublée non professionnelle soit à privilégier si vous ne prévoyez pas d’imputer vos déficits BIC sur vos autres revenus d’activité, le statut de loueur meublé professionnel (LMP) présente aussi des avantages.

Imputation des déficits

✅ Le LMP peut déduire le déficit généré par son activité (solde négatif entre les recettes et les charges) sans limitation de montant sur le revenu global du foyer fiscal. Si le déficit est supérieur au revenu global, il peut reporter l’excédent durant les 6 années suivantes.

❌ Le LMNP, quant à lui, ne peut déduire le déficit que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant une période de 10 ans.

Exonération de l’IFI

✅ Le loueur meublé professionnel profite d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si :

• La location meublée constitue son activité professionnelle principale.
• Il génère des recettes supérieures à 23 000 €.
• Ses revenus nets locatifs représentent plus de 50 % de ses revenus professionnels (hors pensions et retraites).

❌ Au contraire, le LMNP est imposé à l’IFI sur la valeur du bien, sauf si celui-ci a été acquis au moyen d’un prêt. Auquel cas il peut déduire le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition.

LMP ou LMNP : des avantages communs

LMNP et LMP permettent de bénéficier des avantages de la location saisonnière ainsi que des avantages de la location en résidence de services (résidence étudiante, résidence sénior, résidence de tourisme et résidence d’affaires).

D’autre part, quel que soit votre statut, vous pouvez bénéficier :

• D’une diminution de votre base imposable grâce à l’amortissement annuel de vos biens meubles et immeubles utilisés pour votre activité locative (régime réel).
• D’une exonération de TVA, sauf si la location meublée inclut des prestations para-hôtelières (service de petits-déjeuners, ménage, accueil).

Notez néanmoins, qu’en LMNP comme en LMP, vous êtes redevable de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE), et ce, quel que soit votre régime d’imposition.

Alors, LMNP ou LMP ?

À la condition que votre objectif ne soit pas d’imputer vos déficits BIC sur vos autres revenus d’activité, le statut LMNP est préférable au statut LMP. En effet, en LMNP votre base imposable est soumise aux cotisations sociales et non au prélèvement sociaux. Par ailleurs, vous bénéficiez du régime de la plus-value des particuliers le jour de la revente et non du régime de plus-value des professionnels (vous bénéficiez notamment de l’abattement d’impôt et de prélèvement sociaux pour durée de détention).

Questions fréquentes