Vous avez la conviction que le secteur de la santé est un marché porteur et vous aimeriez investir dans les SCPI de santé ? Vous êtes au bon endroit !
➡️ Nous avons sélectionné pour vous les meilleures SCPI de santé disponibles sur le marché, et je vous explique comment faire votre choix.
Meilleures SCPI de santé 2024 : notre sélection
Le top 4 des SCPI 100 % santé
SCPI à capital Variable gérée par FONCIERE MAGELLAN depuis octobre 2017.
- Rendement 2024 : 5.50%
- Secteur: Santé et éducation
- Prix d’une part : 1100 €
- Frais de souscription : 9.6%
- Frais de gestion : 10.2%
- Taux d’occupation : 97%
- Délais de jouissance : 4 mois
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SCPI à capital Variable gérée par FIDUCIAL GERANCE depuis novembre 1987.
- Rendement 2024 : 5.20%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 267 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 10.2%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 6 mois
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SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis octobre 2021.
- Rendement 2024 : 5.20%
- Secteur: Santé et éducation
- Prix d’une part : 300 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
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Sélection de SCPI incluant le secteur de la santé
SCPI à capital Variable gérée par AEW CILOGER depuis octobre 1995.
- Rendement 2023 : 4.3%
- Secteur: Bureaux
- Prix d’une part : 233 €
- Frais de souscription : 7.53%
- Frais de gestion : 10.8%
- Taux d’occupation : 88%
- Délais de jouissance : 5 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Présentation des SCPI de santé
Les SCPI de santé existent depuis plus d’une dizaine d’années. En effet, c’est Primonial REIM qui revendique la création de la première du genre avec Primovie, créée en 2012.
Il s’agit de SCPI disposant d’un patrimoine immobilier en lien avec le secteur médical, notamment :
- Des hôpitaux ;
- Des cabinets médicaux ;
- Des cliniques ;
- Des laboratoires d’analyses ;
- Des maisons de retraite, ou des EHPAD.
✅ Ainsi, les SCPI de santé vous permettent d’investir dans un patrimoine immobilier normalement réservé aux professionnels, mais sans les soucis de gestion et à partir de quelques centaines d’euros.
De plus, le secteur de la santé se distingue par sa stabilité mais également par sa rentabilité. En effet, les SCPI de santé ont offert un rendement de 4,79% en 2023, contre 4,52% pour le marché dans sa globalité, selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
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Avantages des SCPI de santé
✅ Le secteur de la santé représente un marché extrêmement porteur, car il est surtout lié aux évolutions démographiques comme le vieillissement de la population. Et en France, comme dans toute l’Europe, la gestion des aînés représente déjà un problème de taille. Sans oublier la crise sanitaire qui a amené à des injections massives de fonds publics dans le secteur, cf. ci-dessous.
Si vous souhaitez miser plus spécifiquement sur le développement des EHPAD (en lien avec le sujet de la dépendance), sachez que vous pouvez investir dans des SCPI spécialisées dans les EHPAD.
➡️ De plus, les SCPI de santé ont l’avantage d’être décorrélées de l’économie réelle. Ainsi, elles sont moins sensibles aux variations des marchés financiers et représentent ainsi un placement long terme, moins sensible à l’état de l’économie générale, et à fort potentiel de croissance.
Enfin, comme pour les SCPI spécialisées dans la logistique, les baux vont avoir tendance à être signés pour de longues durées. Par exemple, pour la SCPI Pierval Santé les baux sont mis en place sur une durée de 15 ans en moyenne. Cela permet de sécuriser des revenus stables dans le temps, et limiter le risque de vacance locative.
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Risques des SCPI spécialisées dans la santé
Evidemment, investir dans les SCPI de santé comporte aussi des risques. Certains sont communs à toutes les SCPI, d’autres sont propres à la spécialisation.
Les risques de l’investissement en SCPI
Comme tout placement, les SCPI comportent des risques. Pour n’en citer que quelques uns :
- Risque lié au marché de l’immobilier
- Risque de liquidité (surtout si investissez dans des SCPI à capital fixe)
- Risque de défaut de paiement des locataires
☂️ Néanmoins, les SCPI présentent des performances relativement stables sur ces dernières années, et le niveau de risque de ce type d’actif est modéré (comparé à l’investissement en bourse par exemple).
Par ailleurs, les SCPI ayant la plupart du temps des frais de souscription assez élevés, mieux vaut les détenir dans la durée (une dizaine d’année minimum est conseillée). Ce qui peut être un risque additionnel si vous avez besoin de récupérer votre investissement dans la précipitation.
Les risques propres à la santé
La spécialisation dans le secteur de la santé joue à double tranchant. Si la dynamique dans ce secteur est bonne, vous en profiterez. Mais l’inverse est également possible. Les difficultés rencontrées par l’immobilier de bureaux en Ile-de-France après covid sont là pour nous le rappeler.
C’est pour cela qu’il est généralement recommandé de diversifier, et de ne pas investir uniquement dans des SCPI de santé.
Les meilleures SCPI de santé en détail
Nous détaillons ici quelques éléments sur les meilleures SCPI de santé du marché. Pour plus de détails, vous pourrez vous rendre sur les avis dédiés à chacune de ces SCPI.
Pierval Santé – Euryale AM
La SCPI Pierval Santé est une SCPI de rendement à capital variable, créée début 2014. Elle est gérée par la société de gestion Euryale AM. Sa stratégie repose sur l’acquisition de biens récents répondant aux dernières normes sanitaires. Ainsi, elle souhaite répondre à la croissance des besoins en termes de soins et d’hébergements des personnes âgées, dans toute l’Europe.
En effet, son patrimoine est bien diversifié géographiquement avec des immeubles au Royaume-Uni, en Allemagne, en Espagne, au Portugal ou en encore aux Pays-Bas. C’est même une des rares (voire la seule) SCPI à avoir acquis un bien au Canada.
Accessible à partir de 1 020€, soit 5 parts d’une valeur de 204€, Pierval Santé a offert un bon taux de distribution de 5,10% en 2023. Le rendement s’élevait à 5,35% en 2022, et comme vous pouvez le voir ci-dessous, il est assez stable dans le temps :
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,34% | 5,38% | 5,33% | 5,35% | 5,10% |
Avec Louve Invest
🔎 Et pour plus de détails, direction notre avis dédié à la SCPI Pierval Santé.
Foncière des Praticiens – Magellan
Lancée en 2017, la SCPI Foncière des Praticiens, 2ème de notre classement des SCPI de santé, fait partie de la foncière Magellan.
Cette SCPI à capital variable a pour originalité d’avoir été fondée par les praticiens du groupe de cliniques privées Vivalto Santé (acteur privé majeur de cliniques en France). Des spécialistes de la santé sont donc à la manœuvre ici !
Sa stratégie d’acquisition se concentre avant tout sur des maisons médicales, des lieux de soins et de consultation en régions. A fin 2023, cette SCPI a tout de même réalisé 21% de ses acquisitions dans des pays d’Europe (en dehors de la France).
La SCPI de santé Foncière des Praticiens a été labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) en 2021.
Alors que la SCPI avait pris l’habitude de distribué un rendement de 5,10% de 2019 à 2022, celui-ci a augmenté pour atteindre 5,40% en 2023. Espérons pour ses associés que ce taux de distribution restera aussi le même 4 années de suite !
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🔎 Et pour plus de détails, direction notre avis dédié à la SCPI Foncière des Praticiens.
Pierre Expansion Santé – Fiducial Gérance
La SCPI Pierre Expansion Santé existe depuis 1987 mais c’est seulement depuis 2021 qu’elle a entamé sa transition de l’immobilier de bureau vers l’immobilier de Santé et de bien-être. À terme, son objectif est de détenir au moins 70% de son patrimoine dans ces deux domaines.
✅ Et cette stratégie semble payante car la SCPI a offert un taux de distribution de 4,46% en 2023, en progression constante par rapport à 2021 (le taux de distribution était alors de 4,02%). Le minimum de souscription est de 5 parts à 267€, soit 1335€.
Point positif, alors que plusieurs SCPI ont revu leur prix de part à la baisse en 2023, pour la SCPI Pierre Expansion Santé vous pouvez plutôt vous atteindre à l’inverse. En effet, avec une valeur de reconstitution de 284,32€ au 30 juin 2023, cela traduit une plus-value potentielle de 6% par rapport au prix de part de 267€. Celui-ci devrait être augmenté pour être en accord avec la valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI.
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🔎 Retrouvez tous les chiffres et plus d’informations dans notre avis consacré à la SCPI Pierre Expansion Santé.
LF Avenir Santé – La Française REM
LF Avenir Santé est une SCPI à capital variable de La Française REM, plus récente que les précédentes, car créée en 2021. Elle se concentre sur le secteur médico-social au cœur des villes françaises. L’objectif de la SCPI est de répondre aux nouvelles attentes sociétales du secteur médico-social : médecine de ville et besoins du quotidien, développement et accès aux soins, nouveaux usages des différentes générations et logement alternatif.
De plus, LF Avenir Santé s’engage à réaliser un don annuel à la Fondation des Hôpitaux pour soutenir le secteur médical français. Accessible à partir d’une part, soit 300€ seulement, la SCPI LF Avenir Santé a offert un taux de distribution de 4,80% en 2023, après 4,72% pour sa première année complète.
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🔎 Envie d’en savoir plus ? Lisez notre avis complet sur LF Avenir Santé.
La SCPI Primovie ne brille pas particulièrement dans mon classement des SCPI du marché, mais en tant qu’acteur historique, je me sens un peu obligé d’en parler tout de même.
Primovie – Primonial REIM
Primovie se veut une SCPI de référence dans l’immobilier de la santé et de l’éducation en Europe. En effet, c’était la première à se concentrer sur ces deux secteurs subissant une pénurie d’offre. Et nous pouvons dire qu’elle a connu un certain succès, puisque sa capitalisation dépasse les 5 milliards d’euros au 31 décembre 2023.
Ainsi, avec la SCPI Primovie vous investissez indirectement dans des secteurs immobiliers socialement utiles. D’ailleurs, PRIMOVIE est un fonds labellisé ISR depuis 2022 et chaque souscription permet de faire un don au bénéfice de l’Hôpital Necker pour les enfants malades.
Accessible à partir de 1 850€, soit 10 parts d’une valeur de 185€, son taux de distribution était de 4,21% en 2023. Le rendement de cette SCPI se situe donc en dessous de la moyenne du marché.
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Comment choisir la meilleure SCPI de santé ?
🚨 Afin de trouver la meilleure SCPI, de santé ou autre, nous vous invitons à comparer ces points :
- La composition du patrimoine immobilier : répartition sectorielle et géographique pour assurer une bonne diversification.
- Les taux d’occupation, signe d’une bonne gestion des locataires.
- Les taux de distribution (TD) ou de rendements.
- La capitalisation.
- Le gérant : son historique et ses autres produits.
➡️ Ou tout simplement consulter notre comparatif des SCPI ! 😉
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Tableau récapitulatif des meilleures SCPI de santé
Voici un rapide condensé de quelques informations clés, si vous souhaitez faire une comparaison :
| Pierval Santé | Foncière des Praticiens | Pierre Expansion Santé | LF Avenir Santé | |
|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2023 | 5,10% | 5,40% | 4,46% | 4,80% |
| Capitalisation | 3 220,5m€ | 148,9m€ | 64,2m€ | 182,6m€ |
| Prix de la part | 204€ | 1 100€ | 267€ | 300€ |
| Minimum de souscription | 1 020€ | 1 100€ | 1 335€ | 300€ |
| Délai de jouissance | 1er jour du 5ème mois | 1er jour du 7ème mois | 1er jour du 6ème mois | 1er jour du 6ème mois |
| Nombre d’actifs immobiliers | 256 | 19 | 33 | 30 |
| Nombre de locataires | 968 | 89 | 66 | 19 |
| Avis détaillé de la SCPI | En savoir plus | En savoir plus | En savoir plus | En savoir plus |
Questions fréquentes (FAQ)
Les SCPI de santé ne représentent pas un risque plus élevé qu’une autre SCPI. De même, les frais sont en moyenne identiques. Néanmoins, ces SCPI sont tout de même plus exposées à des aléas sur le secteur de la santé que des SCPI diversifiées.
Il est également bon de rappeler que les performances passées ne présagent pas des performances futures et que les rendements ne sont pas garantis. Lisez la liste des 12 dangers d’un investissement en SCPI pour une analyse plus complète;
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir. Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la pierre papier.
En achetant des parts de SCPI, vous placez votre argent dans l’immobilier (avec une performance relativement stable et décorrélée des marchés financiers) de manière plus simple, pour une mise de départ moins élevée qu’une transaction immobilière en direct, et sans l’inconvénient de la gestion de locataires.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez via une assurance-vie. Seule l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
La fiscalité des SCPI de santé relève de la fiscalité des revenus fonciers. Ainsi, sauf à passer par une assurance-vie, les dividendes perçus sont imposés à votre Tranche Marginale d’Imposition + 17,2% de prélèvements sociaux. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié à la fiscalité des SCPI.
Si vous souhaitez faire vos recherches par vous-même, vous pouvez consulter directement les sites web des SCPI, et notamment télécharger le bulletin trimestriel de la SCPI qui vous intéresse, afin d’avoir ses derniers chiffres et son actualité.
Quelle soit dédiée à la santé ou non, il est possible d’investir dans des SCPI à crédit. Il faut « juste » qu’une banque vous suive et que les taux d'emprunt ne soient pas trop élevés.