SCPI de rendement : top 10 et performances 2026

Les SCPI permettent d’avoir les avantages de l’immobilier locatif, mais sans ses contraintes. Cependant, la dynamique de ces placements reste bien dépendante du marché immobilier. Or l’année 2023 a marqué un tournant sur celui-ci, la hausse des taux faisant diminuer le nombre d’acheteurs, et mettant ainsi les vendeurs en position de faiblesse, contraints de baisser leurs prix. Dans ce contexte, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se sont divisées en deux catégories. D’un côté, les meilleures SCPI, souvent les plus récentes, avec un rendement net de frais de gestion pouvant atteindre jusqu’à 6 % ou 7 %, et même plus. Elles ont de vrais atouts à faire valoir en période d’inflation. De l’autre, des SCPI ayant dû baisser leur prix de part en 2023, 2024 et encore en 2025. Et cela, alors qu’elles dégagent également des rendements moins attractifs, de l’ordre de 3 % ou 4 % seulement. Ces SCPI ont subi une décollecte significative pour certaines, mais peut-être que le pire est derrière elles.

Dans cet article, je vais vous aider à trier le bon grain de l’ivraie, en vous donnant les SCPI avec les meilleurs rendements, et donc les meilleurs taux de distribution 2025. Même si le rendement brut ne fait pas tout (il faut prendre votre fiscalité en compte également par exemple), cela reste un indicateur phare. Voyons donc ensemble quelles sont les SCPI qui ont offert le meilleur rendement en 2025 ⤵️.

Rendements des SCPI en 2025 : des performances en hausse

📈 Le chiffre officiel est tombé en début d’année 2026. Les SCPI ont affiché un rendement moyen de 4,91 % en 2025, selon l’ASPIM. Les rendements sont donc en hausse, puisque la moyenne de 2023 s’élevait à 4,52 %, et grimpait à 4,72 % en 2024.

💡 A titre de comparaison, ce niveau de rendement reste supérieur à celui des fonds euros de l’assurance-vie, dont la rentabilité moyenne s’établit à 2,6 % en 2025.

Ce chiffre de 4,91 % cache néanmoins de fortes disparités. En effet, les taux de distribution 2025 s’échelonnent entre 0,54 %… et 15,27 % pour la centaine de SCPI que j’ai analysée. C’est le grand écart !

Ainsi, la performance globale de ce placement continue d’attirer de nouveaux investisseurs, comme le montre la collecte brute de plus de 5,5 milliards d’euros en 2025 (en hausse par rapport à l’année précédente).

Attention à la fiscalité !

⚠️ L’un des inconvénients des SCPI vient de sa fiscalité. En effet, dans le cadre d’une détention directe de vos parts de SCPI, les loyers perçus sont intégrés aux revenus de votre foyer et soumis à l’impôt sur le revenu. Les dividendes perçus vont donc être taxés selon votre tranche marginal d’imposition (TMI). Si vous percevez un salaire élevé, l’imposition viendra largement réduire le rendement net de vos SCPI.

Il existe néanmoins quelques solutions pour réduire votre imposition :

• Investir dans une SCPI en nue-propriété
• Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie
• Sélectionner certaines SCPI gérant des biens en Europe, qui offrent par ce biais une fiscalité plus avantageuse (je vous en dis plus dans mon article sur les SCPI européennes).

Prenez en compte le rendement de la SCPI… mais pas que !

Le taux de distribution des SCPI est une information importante. Mais ça n’est pas la seule à prendre en compte dans le calcul de la performance globale de votre placement.

Voici d’autres éléments qui vont jouer sur le succès de votre investissement :

• L’évolution de la valeur des parts de la SCPI. Si celle-ci n’est pas actualisée en permanence, il est néanmoins possible de faire une plus-value lors de la cession de vos parts si leur prix s’est apprécié après quelques années.
• Le Report à Nouveau (RAN) représente des réserves mises de côté par la société de gestion de la SCPI. Celles-ci peuvent servir à maintenir un dividende élevé, même en cas de coup dur sur une année ou deux (comme une pandémie par exemple…). Si deux SCPI affichent un taux de distribution équivalent, mais que l’une dispose d’un RAN confortable et l’autre non, alors préférez la première. Elle sera plus susceptible de vous fournir un dividende régulier.

Mais assez de conseils, passons désormais au podium des SCPI de rendement pour 2026, maintenant que nous avons toutes les données disponibles (depuis mars 2026).

Top 10 des SCPI de rendement (mise à jour 2026)

🚀 Certaines SCPI offrent un taux de rendement particulièrement élevé, supérieur à 7 %. C’est même le cas d’une vingtaine d’entre elles. La majeure partie des sociétés a une performance se situant entre 4 % et 7 %.

😮 Il y a même la SCPI Wemo One qui affiche un rendement de 15,27 % en 2025. C’est du jamais vu dans toute ma base de données qui remonte jusqu’en 2012 ! D’ailleurs, pour décrypter d’où vient la performance exceptionnelle de cette SCPI en 2025, j’ai interviewé Ivan Vagic, un des co-fondateurs de la SCPI Wemo One. L’objectif de cet échange : comprendre si, au-delà du 15,27 % de taux de distribution en 2025, cette SCPI vaut-elle le coup d’y investir ?

A côté de cette performance hors norme, voici la liste des 22 SCPI de rendement que j’ai identifiées dont le taux de distribution dépasse 7 % en 2025 :

✅ Au final, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont tout de même soixante quinze à offrir un taux de distribution supérieur à 5 % en 2025. Si les rendements ne sont pas aussi élevés que ceux du crowdfunding immobilier, plutôt situés entre 9 % et 11 % avant impôts, cela reste néanmoins une performance attractive (surtout que le niveau de risque est loin d’être comparable !).

Et pour une vision complète du marché, consultez mon classement des SCPI.

Retour sur le rendement des SCPI au cours des dernières années

Un rendement en moyenne supérieur à 4,50 %

✅ À l’image de l’assurance-vie et des livrets réglementés, les rendements des SCPI diminuaient depuis quelques années. En revanche le rendement moyen de 2025 reste sur son rebond de 2024, au-dessus de 4,50 %. Ce niveau correspond globalement à la moyenne de long terme sur les dix à quinze dernières années.

De plus, avec la baisse des prix de part sur plusieurs SCPI entre 2023 et 2025, les taux de distribution de 2025 et après devraient mécaniquement rester plus élevés, à niveau de loyers équivalents.

Ensuite, notez que quelles que soient les années, les SCPI continuent à offrir des performances supérieures aux placements sans risque. Et l’écart a même tendance à s’agrandir avec la baisse des rendements des livrets réglementés (ex. Livret A). Et notons qu’en bourse, si les rendements peuvent être encore plus élevés, ils s’assortissent également d’une plus forte volatilité.

Certaines SCPI battent le marché depuis 10 ans

Je viens de vous parler de la moyenne des rendements du marché des SCPI, mais certaines d’entre elles ont réussi à le battre plusieurs années de suite. 

➡️ C’est par exemple le cas de la SCPI CORUM Origin. Créée en 2012, Cette SCPI européenne affiche un objectif de rendement de 6 % (net de frais de souscription et gestion), qui a été systématiquement atteint ou dépassé depuis sa création. En 2025, le rendement (taux de distribution) était de 6,50 %. 

✅ Jusqu’à combien de temps cela durera, seul l’avenir nous le dira. Mais en tout cas, CORUM a su démontrer un véritable savoir-faire, qui prouve que les SCPI peuvent être performantes dans la durée.

Les SCPI : 2ème meilleur placement en termes de rendement

En définitive, sur la période 2007-2017, l’IEIF a comparé les différents placements existants. Sur ce laps de temps, c’est l’investissement dans l’or qui remporte la palme en termes de rentabilité. Les SCPI décrochent la deuxième place du classement, surpassant ainsi toutes les classes d’actifs y compris les actions et les obligations. Attention toutefois, la période d’analyse est courte et quelque peu trompeuse, car elle commence l’année de la crise des subprimes. Cela montre néanmoins une belle résistance de la pierre papier face aux crises boursières.

Si les rendements des SCPI étaient en baisse continue depuis quelques temps, c’est parce qu’ils sont intrinsèquement dépendants des taux obligataires et des taux d’emprunts, lesquels ont continuellement baissé depuis les années 90. Par effet de vases communicants, cela a entraîné une hausse des prix de l’immobilier et une diminution des rendements. En revanche, depuis 2022 et la hausse des taux, les prix de l’immobilier ont connu un ralentissement, tandis que les loyers subissent une pression haussière du fait de l’inflation. Ce cocktail fait d’ailleurs des SCPI un bon placement anti-inflation.

Enfin, le développement du télétravail n’a pas abouti à la fin de l’immobilier de bureaux comme le craignaient certains. Donc si certaines SCPI de bureaux concentrées sur l’Ile de France ont souffert, c’est loin d’être le cas pour le reste du marché.

2026 et après : quelles performances à venir ?

Si l’année 2025 semble confirmer un rebond pour le placement immobilier, 2023 et 2024 furent des annus horribilis pour certaines SCPI, mais pas toutes.

Suite à la baisse des prix de l’immobilier, une injonction de l’AMF a entraîne une baisse des prix des parts des SCPI pour plus d’une vingtaine de SCPI, soit plus de 20 % du marché. Mais plutôt que s’effrayer, peut-être faut-il y voir une opportunité :

• Le prix des parts ayant baissé entre 2023 et 2025, les taux de distribution 2026 devraient être plus élevés pour les SCPI concernées, à loyers équivalent (car taux de distribution = loyers / prix de la part)
• Les jeunes SCPI en forte collecte (ex. la SCPI Iroko Zen, Remake Live ou encore la SCPI Transitions Europe) vont pouvoir contineur d’acheter de l’immobilier en baisse, et donc toujours avec de bons rendements
• Les SCPI dont le prix des parts a baissé ont continué à distribuer des dividendes en 2025, et avec des prix de parts qui avaient augmenté les dix dernières années, les investisseurs n’ont pas forcément fait une moins-value, malgré la correction initiée en 2023

➡️ Les SCPI représentent une solution de diversification intéressante, à la fois performante et rassurante. Et potentiellement plus attractive en 2026, maintenant que les prix ont baissé. Reste maintenant à choisir la ou les bonnes SCPI !

Pour davantage de solidité, vous pouvez choisir d’investir dans une SCPI multi-sectorielle. Leur objectif : construire un patrimoine équilibré et diversifié, tant sur le plan typologique que géographique. Ce sont des SCPI qui investissent à la fois dans des bureaux, des commerces, des locaux d’activités ou encore la santé et l’éducation.

Comment investir dans les SCPI de rendement ?

Pour investir dans une SCPI, il faudra à peu près systématiquement passer par un intermédiaire. En effet, la plupart des sociétés de gestion à la tête des SCPI ne les commercialisent pas directement. De plus, en passant par un courtier, vous serez conseillé et accompagné sur un choix plus large de SCPI que si vous étiez en direct avec la société de gestion, ce qui finalement n’est pas plus mal.

Ci-dessous quelques-uns des meilleurs courtiers pour l’achat de parts de SCPI ⤵️

Louve Invest : un spécialiste qui booste votre rentabilité

Louve Invest est un courtier accessible en ligne qui présente deux principaux avantages :

• C’est un spécialiste de ce type de placement. Leurs conseillers vous accompagneront donc quel que soit votre objectif : maximiser le rendement, mais aussi si vous voulez faire un emprunt pour bénéficier d’un effet de levier, ou encore si vous cherchez à optimiser votre fiscalité
• Leur gamme de SCPI est large, avec une soixantaine de SCPI disponibles, de telle sorte que vous pourrez aisément vous construire un portefeuille diversifié et opter pour les SCPI les plus adaptées à votre objectif
• En prime, en passant via Finance Héros, vous pouvez obtenir jusqu’à 3,5 % de cashback sur votre investissement en SCPI, contre 3 % habituellement

🔎 Pour en savoir plus, lisez mon avis complet sur Louve Invest.

France SCPI : 3,5% de cashback chez la référence des courtiers en SCPI

France SCPI est un courtier en ligne, actif depuis une dizaine d’années. Spécialiste des SCPI, il offre plusieurs avantages :

• Expertise en SCPI : Leurs conseillers peuvent vous accompagner pour atteindre divers objectifs, que ce soit pour maximiser le rendement, obtenir un crédit pour bénéficier de l’effet de levier, ou optimiser votre imposition.
• Large gamme de SCPI : Leur offre est parmi les plus étendues du marché, vous permettant de constituer facilement un portefeuille diversifié et de choisir les meilleures SCPI pour votre projet.
• 🎁 Avantage exclusif : En passant par Finance Héros, vous bénéficiez de 3,5 % de cashback sur votre investissement (sauf sur les SCPI sans frais).

Des membres de l’équipe Finance Héros ont utilisé France SCPI pour acquérir des parts de SCPI pour leurs proches bientôt à la retraite. Cela nous a permis de tester la qualité de leur accompagnement, et nous les recommandons vivement !

Corum : investir dans des SCPI de rendement européennes

CORUM fait partie des rares sociétés de gestion qui commercialisent leurs propres SCPI. Celles de CORUM sont particulièrement attrayantes :

• CORUM Origin est l’une des SCPI les plus performantes du marché depuis plusieurs années, avec un TRI (Taux de Rentabilité Interne) impressionnant de 6,94 % depuis son lancement en 2012
• CORUM fut la première société de gestion à investir dans des biens immobiliers européens. Ceci permet de profiter d’une imposition largement réduite (ainsi qu’une bonne diversification). Pour en savoir plus sur le sujet, découvrez mon article consacré aux SCPI européennes.

Intéressé ? Trouvez plus de détails sur les SCPI de CORUM dans notre avis dédié.

A noter que CORUM propose également une assurance-vie, CORUM Life, qui vous permettra d’investir dans les SCPI de cette société, sans frais de gestion supplémentaires !

Tableau complet des rendements des SCPI en 2025 (mise à jour 2025)

SCPI	Taux de distribution 2025	Taux de distribution 2024	En savoir plus
Wemo One	15.27	–	Avis Wemo One
Reason	12.90	–	Avis Reason
MomenTime	9.25	–	Avis MomenTime
Sofidynamic	9.04	9.52	Avis Sofidynamic
Comète	9.00	10.62	Avis Comète
EDR Europa	8.75	–	Avis EDR Europa
Elevation Tertiom	8.25	–	Avis Elevation Tertiom
Mistral Sélection	8.07	8.59	Avis Mistral Sélection
Eden	8.00	–	Avis Eden
PIERRE SELECTION	7.98	5.52	Avis Pierre Sélection
CORUM USA	7.70	–	Avis CORUM USA
TRANSITIONS EUROPE	7.60	8.25	Avis Transitions Europe
darwin REO1	7.54	–	Avis Darwin RE01
PERIAL Opportunités Territoires	7.50	–	Avis PERIAL Opportunités Territoires
CAPIFORCE PIERRE	7.36	6.83	Avis Capiforce
IROKO ZEN	7.14	7.32	Avis Iroko Zen
FRANCE INVESTIPIERRE	7.14	4.90	Avis France Investipierre
NCap Continent	7.10	7.01	Avis NCap Continent
Linaclub	7.10	–	Avis Linaclub
REMAKE LIVE	7.05	7.50	Avis Remake Live
Epsicap Nano	7.01	6.55	Avis Epsicap Nano
OSMO ENERGIE	7.00	9.33	Avis Osmo Energie
EPARGNE PIERRE EUROPE	6.75	6.75	Avis Epargne Pierre Europe
ALTA CONVICTIONS	6.57	6.50	Avis Alta Convictions
CRISTAL LIFE	6.54	6.51	Avis Cristal Life
OPTIMALE	6.50	6.51	Avis Optimale
CORUM ORIGIN	6.50	6.05	Avis CORUM Origin
AEW PARIS COMMERCES	6.28	5.96	Avis AEW Paris Commerces
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES	6.24	6.24	Avis Cap Foncières et Territoires
IMMO PLACEMENT	6.23	5.87	Avis Immo Placement
LOG IN	6.21	6.30
COEUR DE REGIONS	6.20	6.20
COEUR DE VILLE	6.20	5.30
Vitality	6.13	–
PERIAL Opportunités Europe	6.10	6.27
SOFIPIERRE	6.03	6.20
PAREF Hexa	6.00	6.00
Epargne Pierre Sophia	6.00	–
UNIDELTA	5.88	4.99
LE PATRIMOINE FONCIER	5.79	5.69
CORUM EURION	5.73	5.53
NCap Régions	5.72	5.72
Upêka	5.71	7.96
LF OPPORTUNITE IMMO	5.68	5.62
ELIALYS	5.62	5.71
LF Croissance & Territoires	5.50	6.25
NEO	5.50	6.01
FONCIERE DES PRATICIENS	5.50	5.50
ACTIVIMMO	5.49	5.50
SOFIDY EUROPE INVEST	5.41	5.20
AEW OPPORTUNITES EUROPE	5.41	4.48
LOGIPIERRE 3	5.31	5.31
CORUM XL	5.30	5.53
URBAN COEUR COMMERCE	5.30	5.10
LAFFITTE PIERRE	5.30	4.27
EPARGNE PIERRE	5.28	5.28
COEUR D’EUROPE	5.23	6.02
ALTIXIA CADENCE XII	5.15	5.73
Sofiboutique	5.14	5.20
Aestiam Horizon	5.10	5.10
BUROBOUTIC	5.10	5.07
FICOMMERCE	5.10	5.07
LF AVENIR SANTE	5.08	5.20
ESG PIERRE CAPITALE	5.05	5.22
ATREAM HOTELS	5.05	5.05
PIERRE EXPANSION SANTE	5.04	5.20
ALTIXIA COMMERCES	5.00	5.10
CRISTAL RENTE	5.00	5.06
IMMORENTE	5.00	5.04
METRONOME	5.00	5.00
COEUR D’AVENIR	5.00	5.00
MY SHARE SCPI	5.00	5.00
NOVAPIERRE 1	5.00	5.00
PAREF Prima	5.00	5.00
ELYSEES PIERRE	5.00	4.37
EUROVALYS	4.98	5.00
FRUCTIPIERRE	4.94	3.85
EPARGNE FONCIERE	4.86	4.52
PERIAL Grand Paris	4.80	5.10
ACCIMMO PIERRE	4.77	3.88
SOPRORENTE	4.75	5.04
PAREF Evo	4.72	6.00
LF GRAND PARIS PATRIMOINE	4.66	4.40
PERIAL O²	4.65	4.91
LF EUROPIMMO	4.63	4.30
NCap Education Santé	4.52	4.85
Aestiam Agora	4.50	4.49
CREDIT MUTUEL PIERRE 1	4.49	4.52
AEW COMMERCES EUROPE	4.48	4.47
EFIMMO 1	4.44	5.07
SELECTINVEST 1	4.44	4.40
GENEPIERRE	4.38	4.63
KYANEOS PIERRE	4.35	4.96
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION	4.32	4.15
ALLIANZ HOME	4.31	3.69
AEW PATRIMOINE SANTE	4.20	4.20
SELECTIPIERRE 2	4.14	4.08
PERIAL Hospitalité Europe	4.11	4.02
NOTAPIERRE	4.10	4.10
PIERVAL SANTE	4.06	4.05
PRIMOVIE	4.04	4.20
AFFINITES PIERRE	4.00	5.05
ALLIANZ PIERRE	4.00	4.01
GMA ESSENTIALIS	4.00	4.00
PRIMOFAMILY	3.90	3.66
ACCES VALEUR PIERRE	3.85	3.53
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS	3.70	2.72
EDISSIMMO	3.63	4.27
UFIFRANCE IMMOBILIER	3.62	4.05
PRIMOPIERRE	3.62	3.54
OPUS REAL	3.56	3.22
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE	3.46	3.89
PATRIMMO COMMERCE	3.38	3.75
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE	3.20	3.21
NOVAPIERRE RESIDENTIEL	1.50	1.20
SOFIPRIME	0.54	0.54

Questions fréquentes