Avec la baisse régulière des rendements du fonds euros, les SCPI sont devenues incontournables.
Elles sont, en effet, séduisantes à plus d’un titre :
- elles offres des rendements stables et relativement élevés ;
- tout en ayant un niveau de risque inférieur aux placements boursiers.
Néanmoins, les SCPI n’ont pas que des avantages. En particulier, la fiscalité des SCPI est plutôt punitive. C’est là qu’intervient l’assurance-vie ! Au même titre qu’il est possible d’investir dans des fonds d’investissement en actions depuis une assurance-vie, il est aussi possible d’y investir dans des SCPI.
➡️ En investissant dans des SCPI depuis une assurance-vie, vous profitez de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie !
En bref : les meilleures assurances-vie pour investir en SCPI
Si vous souhaitez aller droit au but et investir dans des SCPI depuis une assurance-vie, voici les trois meilleurs contrats. Et pour plus de détails, retrouvez notre comparatif complet en bas de page.
- Fonds euros : 1.65% en 2021
- Versement minimal : 500 €
- Avis Linxea Spirit 2
100 € offerts
- Fonds euros : 1% à 2,90% en 2021
- Versement minimal : 1000 €
- Avis Placement-direct Vie
400 € offerts (max)
- Fonds euros : 1.31% à 2.62% en 2021
- Versement minimal : 500 €
- Avis Evolution Vie
350 € offert (max)
SCPI en direct ou dans une Assurance-vie ?
Pour que vous puissiez bien comprendre les atouts de l’assurance-vie pour acheter des parts de SCPI, le tableau ci-dessous compare :
- d’un coté l’investissement en direct dans une SCPI ;
- et de l’autre l’investissement depuis une assurance-vie.
SCPI en direct | SCPI en assurance vie | |
---|---|---|
Frais d’entrée | 8 – 12% | 4 – 8% |
Frais de gestion additionnels | – | > 0,5% selon l’assurance-vie |
Rendement | 100% du rendement vous est distribué | L’assureur peut se réserver le droit de conserver jusqu’à 15% de chaque loyer (cela dépend des contrats) |
Disponibilité | Non garantie | Garantie par la société d’assurance |
Ticket d’entrée | > 1000 € | > 50 € |
Choix | Plusieurs centaines de SCPI disponibles | Choix restreint de SCPI éligibles à l’assurance-vie |
Délais de jouissance | 3 à 6 mois | 1 mois |
Fiscalité | Impôt sur le revenu | Fiscalité de l’assurance-vie |
Succession | Régime général | Régime de l’assurance-vie en cas de succession |
IFI | Imposable à l’IFI | Imposable à l’IFI |
Achat à crédit | Possible | Impossible |
On détaille le tableau tout de suite ⤵️
Les avantages
La fiscalité de l’assurance-vie : l’argument massue
✅ L’avantage principal de mettre vos parts de SCPI dans une assurance-vie est bien sûr fiscal. En effet, en temps normal, les loyers que vous percevez d’une SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (sauf à pouvoir profiter du régime microfoncier). En outre, vous devrez aussi payer les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Avec l’assurance-vie, c’est 30% tout compris (12,8% pour l’impôt et 17,2% pour les prélèvements sociaux). Mais ce n’est pas tout, dès lors que votre assurance-vie à plus de huit vous profitez d’un abattement annuel de 4 200 € (9 200 € pour un couple marié) et d’un taux d’imposition réduit de 7,5%.
Supposons, par exemple, que vous touchiez 10 000 euros de loyers d’une SCPI. Supposons également que vous sous soyez à la tranche marginale d’imposition de 41% et que vous êtes en couple.
- En direct : vous allez payer 41% + 17,2% soit 5 820 € de taxes.
- Dans l’assurance-vie : après 8 ans, vous allez payer 17,2% de prélèvements sociaux puis 7,5% après un abattement de 9 200 € soit 1 780 € de taxes.
➡️ Dans cet exemple, l’assurance-vie vous permet d’économiser 4040 € d’impôts !
Avantage successoral
✅ L’avantage fiscal de l’assurance-vie ne se limite pas à l’imposition sur les plus-values. C’est aussi un formidable outil de transmission qui peut vous permettre de réduire vos droits de succession. Alors que les SCPI en direct entreront dans l’assiette successorale à votre décès, l’assurance-vie est soumise à un barème plus avantageux et elle offre à chaque bénéficiaire un abattement de 152 500 € !
On vous en dit plus sur la fiscalité de l’assurance-vie à la succession ici.
Des frais d’entré plus faibles
Les frais sont souvent un frein à l’investissement en SCPI. En effet, avec des frais d’entrée compris entre 8% et 12% les SCPI sont un des placements financiers les plus chers.
✅ La bonne nouvelle, c’est que dans le cadre d’une assurance-vie, vous avez généralement des frais d’entrée réduits, compris entre 4% et 8% cette fois-ci !
Votre épargne disponible en trois clics
Une SCPI, contrairement à une action, n’est pas cotée en bourse. Les conditions de cession peuvent donc varier selon les SCPI : comptez au moins un mois pour revendre vos parts, en outre le rachat de vos parts ne sera pas forcément assuré en cas de tensions sur le marché immobilier.
✅ Au sein d’une assurance-vie, l’assureur garantit la liquidité de vos parts. Trois clics suffisent donc à récupérer votre épargne.
Pas de ticket d’entrée
Le ticket d’entrée peut être une contrainte si vous avez un budget limité. Prévoyez a minima 1000 € pour acheter des SCPI. Dans l’assurance-vie, cette contrainte n’existe pas car l’assureur vous permet de détenir des fractions de parts. Cela présente plusieurs avantages :
- Vous pouvez plus facilement diversifier votre placement sur plusieurs SCPI ;
- Et vous pouvez programmer des versements mensuels de quelques centaines d’euros (pour certains supports seulement).
En revanche, à la souscription du contrat vous devrez apporter le minimum d’ouverture qui est généralement compris entre 100 et 1000 €.
Un délai de jouissance raccourci
Le délai de jouissance est souvent méconnu par les épargnants. Il s’agit d’une période de quelques mois lors de laquelle vous ne touchez pas les loyers.
✅ Dans l’assurance-vie, vous touchez vos loyers le mois suivant votre souscription et rentabilisez donc votre placement plus rapidement !
Les inconvénients
Des frais de gestion supplémentaires
Au même titre que toute unité de compte, les SCPI de votre assurance-vie sont soumises à des frais de gestion annuels compris entre 0,5% et 1% selon les contrats.
Des loyers (parfois) partiellement distribués
Certaines assurances-vie ne redistribuent pas la totalité des loyers des SCPI ; cela agit donc comme des frais supplémentaires. La part réservée à l’assureur ne peut néanmoins pas dépasser 15% des loyers. Soyez vigilant sur ce point car l’information n’est pas toujours très clairement communiquée par l’assureur.
Un choix de SCPI plus restreint
Un peu moins de 200 SCPI sont commercialisées en France. Un catalogue qui laisse la possibilité de choisir parmi des SCPI de bureaux, de locaux commerciaux ou de résidences, mais aussi des SCPI de défiscalisation et des SCPI en démembrement.
❌ Dans l’assurance-vie, le choix sera plus limité : les meilleurs contrats proposent une trentaine de supports immobiliers.
L’achat à crédit est impossible
Lorsqu’on investit dans l’immobilier c’est souvent avec un crédit à la clé. Cela permet de se constituer un capital plus rapidement. Et, bien qu’il soit possible d’acheter des SCPI à crédit, cela n’est pas possible dans le cadre d’une assurance-vie.
Ce qui ne change pas
L’épargne investie dans une SCPI reste soumise à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) qu’elle soit logée dans une assurance-vie ou non. Pour rappel vous êtes redevable de l’IFI dès lors que votre patrimoine immobilier dépasse 1,3M €.
Je vous conseille d’investir dans des SCPI depuis une assurance-vie dès lors que vous avez une épargne déjà constituée et que vous souhaitez en tirer un revenu régulier. C’est, par exemple, un placement idéal pour un complément retraite.
A contrario, la fiscalité des SCPI est peu engageante lorsqu’il s’agit d’y investir en direct. Et, si vous souhaitez vous constituer un capital tout juste naissant, le faire en investissant en bourse (dans une assurance-vie ou un PEA) nous parait plus efficace.
SCPI, SCI ou OPCI ?
Les SCPI ne sont pas les seuls supports immobiliers éligibles dans une assurance-vie. C’est aussi les cas des OPCI (Organisme de placement collectif en Immobilier) et les SCI (Sociétés civiles Immobilières). Voici les différences à connaitre :
-
Les SCPI gèrent des parcs immobiliers de bureaux, de locaux commerciaux ou des biens résidentiels.
- Frais d’entrée : 4% – 8% (dans l’assurance-vie)
- Rendements : 3% – 6% par an
- Avis : ✅ Un investissement immobilier de long terme
-
Les SCI sont très similaires aux SCPI, cependant on en trouve certaines qui n’ont pas de frais d’entrées. Par ailleurs les SCI sont généralement plus diversifiées car elles investissent elles-mêmes dans des immeubles en direct et… dans des SCPI.
- Frais d’entrée : 0% – 2%
- Rendements : 2% – 4% par an
- Avis : ✅ Bonne alternative aux SCPI pour un horizon moyen terme inférieur à 8 ans.
-
Les OPCI ont moins de frais d’entrée mais elles sont moins rentables. En effet, contrairement aux SCPI, elles doivent être en partie investies dans des actifs obligataires (obligations d’États ou obligations d’entreprises) ce qui les rend plus liquides mais aussi moins performantes.
- Frais d’entrée : 0% – 3%
- Rendements : 0% – 3% par an
- Avis : ❌ À éviter. Le rapport rendement/frais ne nous parait pas approprié aujourd’hui.
Le comparatif des assurances-vie pour investir en SCPI
Nous avons sélectionné 3 contrats d’assurance-vie particulièrement bien adaptés à l’investissement en immobilier. Notre sÉlection repose sur :
- des contrats accessibles en ligne ;
- sans frais d’entrée (excepté sur les SCPI) ;
- sans frais d’arbitrage ;
- et avec des frais de gestion au plancher.
➡️ Voici le détail du comparatif :
Linxea Spirit 2 | Placement Direct Vie | Evolution Vie | Moyenne du marché | |
---|---|---|---|---|
Courtier | Linxea | Placement Direct | Assurancevie.com | – |
Assureur | Spirica | Swiss life | Aviva | – |
Versement initial | 500€ | 500€ | 500€ | |
Performance du fonds euros (2021) | 1,65% | 1% à 2,90% | 1,31% à 2,62% | 1% |
Frais de gesion UC | 0,50% | 0,50% | 0,60% | 0,85% |
Nombre de SCPI | 19 | 13 | 0 | 0 ou 1 |
Nombre de SCI | 6 | 6 | 3 | 0 ou 1 |
Nombre d’OPCI | 8 | 2 | 2 | 0 ou 1 |
Distribution des loyers | 100% | 100% | 100% | 85% |
Autres supports | Fonds actions et obligations | Fonds et ETF actions et obligations | Fonds actions et obligations | Fonds actions et obligations |
Commentaire | Le contrat le plus riche pour investir dans l’immobilier | Une alternative à Linxea Spirit | Contrat intéressant grâce à deux SCI sans frais d’entrée | |
Avis détaillé | Avis Linxea Spirit 2 | Avis Placement Direct Vie | Avis Evolution Vie | |
Offre | 100 € offerts sur Linxea Spirit 2 | 400 € offerts sur Placement Direct Vie | 350 € offerts sur Évolution Vie |
Le comparatif des SCPI éligibles à l’assurance-vie
Pou vous aider à constituer votre portefeuille de SCPI dans votre assurance-vie. Voici un tableau comparatif des SCPI éligibles à l’assurance-vie :
Nom | Type | Frais d’entrée | Description | Zone géographique | Performance 2021 | Assurance-vie |
---|---|---|---|---|---|---|
Épargne Pierre | SCPI | 8% sur Linxea Spirit | Bureaux | France | 5,36% | Linxea Spirit |
Alitxia Cadence | SCPI | 7% sur Linxea Spirit | Bureaux et commerces | France | 5,15% | Linxea Spirit |
Efimmo 1 | SCPI | 8% sur Linxea Spirit | Bureaux | Région parisienne | 4,91% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
PFO | SCPI | 7,5% sur Linxea Spirit | Bureaux, commerces et résidences | Europe | 4,82% | Linxea Spirit |
Primopierre | SCPI | 8,62% sur Linxea Spirit | Bureaux | Région parisienne | 4,77% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Immorente | SCPI | 8% sur Linxea Spirit | Bureaux | Europe | 4,64% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Pierre Capitale | SCPI | Selon contrat | Bureaux | Europe | 4,60% | Placement Direct Vie |
PFO2 | SCPI | 6,5% sur Linxea Spirit | Bureaux | France | 4,59% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Primovie | SCPI | 7% sur Linxea Spirit | Santé et éducation | Europe | 4,58% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
PF Grand Paris | SCPI | 7,5% sur Linxea Spirit | Bureaux | France | 4,42% | Linxea Spirit |
Grand paris patrimoine | SCPI | Selon contrat | Bureaux | Région parisienne | 4,41% | Linxea Spirit |
Epargne Foncière | SCPI | 5,5% sur Linxea Spirit | Bureaux | Région parisienne | 4,40% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Selectinvest 1 | SCPI | 4,25% sur Linxea Spirit | Bureaux et commerces | France | 4,10% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
LF Europimmo | SCPI | 6% sur Linxea Spirit | Bureaux et commerces | Europe | 4,02% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Actipierre Europe | SCPI | Selon contrat | Commerces | Europe | 3,82% | Placement Direct Vie |
Rivoli Avenir Patrimoine | SCPI | 5,99% sur Linxea Spirit | Bureaux | Région parisienne | 3,80% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Edissimmo | SCPI | 5,99% sur Linxea Spirit | Bureaux | France | 3,67% | Linxea Spirit |
Laffitte Pierre | SCPI | 7,92% sur Linxea Spirit | Bureaux et commerces | France | 3,49% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Patrimmo Commerce | SCPI | 7% sur Linxea Spirit | Commerces | France | 3,19% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Atream Hôtels | SCPI | 8% sur Linxea Spirit | Hôtels et établissement de loisir | Europe | 2,64% | Linxea Spirit |
Sélection de SC et SCI éligibles à l’assurance-vie
Et si vous souhaitez plutôt investir à moyen terme, avec moins de frais de frais d’entrée et un portefeuille plus diversifié. Voici une sélection de SCI éligibles à l’assurance-vie :
Nom | Type | Frais d’entrée | Description | Zone Géographique | Performance 2021 | Contrat |
---|---|---|---|---|---|---|
SC Pythagore | SCI | 0% | Diversifiée | Europe | 3,36% (2021) | Evolution vie | Placement Direct Vie |
Avivia Immo Selection | SCI | 0% | Bureaux | Europe | 2,83 (2021) | Evolution vie |
Viagénérations | SCI | 1% | Viagers résidentiels | France | 6,81% | Placement Direct Vie |
LF Philosophale 2 | SCI | 1% | Diversifiée | Europe | 2,68% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Novaxia R | SCI | 1% à 2% | Logements | France | – | Placement Direct Vie |
SCI Euro Carbonne | SCI | 2% | Bureaux | Europe | – | Linxea Spirit |
Tangram | SCI | 2% | Diversifiée | Europe | 2,74% | Linxea Spirit |
SCI Capimmo | SCI | 2% | Diversifiée | Europe | 2,50% | Linxea Spirit |
Primonial Capimmo | SCI | 2% | Diversifiée | Europe | 2,50% | Placement Direct Vie |
Sofidy Convictions Immobilières A | SCI | 2% | Diversifiée | Europe | 2,14% | Placement Direct Vie |
FAQ
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui investit votre argent dans un parc immobilier et vous verse un loyer en contrepartie.
Une assurance-vie est une enveloppe fiscale qui permet d’investir dans divers supports : fonds d’investissement en actions, en obligations et fonds immobiliers (SCPI, SCI et OPCI).
Lorsque vous investissez dans une SCPI depuis une assurance-vie, vous profitez de la fiscalité de l’assurance-vie.
Les foncières cotées sont des entreprises qui, au même titres que les SCPI, gèrent des parcs immobiliers de grande ampleur. Néanmoins, étant cotées en bourse elles sont plus volatiles et elles vous versent non pas des loyers mais des dividendes.
Oui, les SCPI sont soumises à l’IFI, même dans une assurance-vie.